* 보수적 시나리오입니다. 말소동의 확약서로 해당 임차권의 인수 문제가 최종 해소되는 경우 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 107,164,000원은 최저가와 예상 인수액의 합계로, 집행비용에 따른 배당 부족분이 반영되어 있습니다. 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경503830. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터의 8층 805호 오피스텔입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구액은 105,000,000원입니다. 소유자는 고완석 씨로, 2021년 10월 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2023년 1월 3일 등기된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 하지만 임차인 유영승은 그보다 앞선 2021년 10월 28일 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021년 10월 1일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준보다 늦다는 사실만으로 선행 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
특히 매각물건명세서에는 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약서가 어떤 권리를, 누구의 동의로, 어느 범위까지 해소하는지가 이번 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 805호 도로명주소: 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지상 11층 건물 중 8층 · 임차권등기 범위 19.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.28 소유권 취득 · 거래가액 105,813,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 788,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2020.05.04 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심
2023년 1월 3일의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 발생한 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차인이 이미 취득한 대항력의 소멸은 구분해서 판단해야 합니다.
유영승의 전입일과 점유개시일은 모두 2021년 10월 28일로, 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 갖추고 있으며 배당요구를 한 임차인입니다. 보증금이 매각대금으로 전부 회수되지 못하면 그 부족분의 인수가 문제 될 수 있습니다.
해당 확약서가 임차권등기의 말소뿐 아니라 미배당 보증금에 관한 대항력 행사 포기까지 포괄하고, 그 효력이 확인된다면 해당 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
다만 확인된 문구는 말소동의 사실이므로, 현재 단계에서 대항력 포기까지 확정된 것으로 단정하지 않습니다. 아래 배당 및 회차 분석에는 보수적으로 인수 가능액을 병기합니다. 확약서의 효력은 다른 점유자의 임대차관계에 자동으로 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유영승 주거 · 임차권등기 8층 805호 19.47㎡ 전부 |
전입 2021.10.28 확정 2021.10.01 점유개시 2021.10.28 배당요구 2023.12.13 |
105,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 가능 |
인수 가능 신건 배당 부족분 9,164,000원. 말소동의 확약서 효력 확인 필요. |
| 조인선 오피스텔 점유 |
전입 2024.08.02 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
선순위 인수 대상 아님 말소기준 이후 전입. 보증금·실제 점유관계 확인 필요. |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
확약에 따른 인수 해소가 확인되지 않는다면 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 실질취득 기준으로 삼아야 합니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 표시 최저가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
조인선은 말소기준 이후 전입하여 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 유영승 관련 확약서와 별개로 점유 상태, 실제 계약관계, 명도 및 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다
이 물건의 최근 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 우선 확인할 숫자는 선순위 임차보증금 105,000,000원과 회차별 미배당 인수 가능액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 98,000,000원 | 9,164,000원 | 107,164,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 78,400,000원 | 28,411,200원 | 106,811,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 62,720,000원 | 43,808,960원 | 106,528,960원 |
* 유영승의 선행 대항력이 유지되고 확약에 의한 인수 해소가 확인되지 않는다는 가정입니다. 실질취득은 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 확약의 효력으로 인수가 해소된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이며, 다른 점유자의 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
회차가 진행되어도 총 취득부담이 임차보증금 105,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 따라서 유찰 횟수 자체보다 확약서의 효력과 임차권 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 유영승 · 우선변제 | 105,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 각각 기재된 금액이며, 별도 독립채권인지 중첩되는지는 확정하지 않았습니다. 이 표는 확약의 최종 효력 확인 전 예상배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형 공장 및 공장 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 건물 남동측 왕복 6차선 도로를 이용해 출입할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 편익은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 11층 건물 중 8층 805호입니다. 사용승인일은 2020.05.04이며, 기본 위생설비와 가스보일러설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물이 위치한 토지는 지식산업센터 부지로 이용되고 있습니다. 민간임대주택등기도 확인됩니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공업지역 내 지식산업센터에 위치한 오피스텔인 만큼 일반 주거용 오피스텔과 동일한 가격 형성을 전제하기 어렵습니다. 비교 가능한 동일 건물·동일 용도 실거래와 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 대항력 포기 여부, 미배당 보증금 청구권 처리, 원임차인의 권리관계 및 실제 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 유영승. 보증금 105,000,000원, 전입 2021.10.28, 확정일자 2021.10.01, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 조인선. 2024.08.02 전입으로 말소기준 이후이지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임차계약·점유 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.05 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 행정상 의무 및 변경 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 인수액을 포함한 입찰가. 확약 효력이 미확정이라면 표시 최저가가 아닌 보증금 미배당액을 합산한 실질취득 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 후순위 압류 및 배당. 주택도시보증공사 가압류와 국세 압류 내역을 확인하고, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
- 시장가격 확인. 감정가 98,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물 오피스텔의 최근 실거래·임대수익·관리비·환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원보다 확약서가 먼저다”
이번 사건은 최저가가 98,000,000원인 신건이지만, 그보다 큰 105,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다. 유영승의 대항력이 유지된다는 전제에서는 신건 기준 9,164,000원의 인수 가능액이 발생하며, 표시 최저가가 하락하더라도 실질취득부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
한편 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 이 물건에서 가장 중요한 권리 해소 요소입니다. 확약 원문에 따라 임차권 및 대항력 행사 문제가 모두 해소되는 것이 확인된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 다만 확약의 적용 범위 밖에 있는 조인선의 점유·임대차관계와 민간임대주택등기 사항은 별도로 검토해야 합니다.
결론은 가격보다 권리 확정이 우선이라는 것입니다. 확약서의 구체적 효력과 실제 매수인 인수 범위를 확인하기 전까지는 낮아 보이는 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 동일 건물의 최근 비교 실거래도 확인한 뒤, 인수액을 포함한 실제 취득부담을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
