인천지방법원 2026타경503838. 인천 미추홀구 주안동 낙원빌라 4층 401호, 전용 33.98㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임경민이며, 2022년 12월 거래가 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 85,000,000원을 청구하여 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 물건의 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다. 박광현은 2022.11.14. 전입·점유를 시작했고, 2022.11.03. 확정일자를 받았습니다. 강제경매개시결정일인 2026.05.14.보다 앞선 임차관계이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 인수위험은 확약에 따라 실질적으로 해소되는 것으로 분석합니다.

가격 판단은 이와 별개입니다. 감정가 77,000,000원은 최근 거래 평균 74,500,000원보다 높고, 확인되는 마지막 실거래는 2024년 8월의 57,000,000원입니다. 해당 최신 거래는 면적과 층이 달라 직접적인 동일 호수 시세는 아니지만, 실거래의 시차와 표본 부족을 고려하면 신건 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

등기상 말소기준권리는 2026.05.14. 접수된 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 기존 남인천농업협동조합 근저당권(채권최고액 5,200,000원)과 신대방1동새마을금고 근저당권(채권최고액 5,000,000원)은 이미 말소된 이력이므로, 현재 존속하는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

반면 을구 5번 박광현의 주택임차권등기는 2025.01.24. 접수되어 경매개시결정보다 앞섭니다. 전입과 확정일자도 선행하므로, 일반적인 배당관계에서는 낙찰대금으로 변제받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 본 경매의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체입니다. 실제 임차인 박광현과 별도의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권 85,000,000원과 임차보증금 85,000,000원을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당수령권자 및 구상·승계관계는 원본 채권신고와 확약서 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 후에도 신건 가격은 최근 평균 이상

낙원빌라(31-12)의 거래 표본은 6건입니다. 이 중 집계상 최근 2건의 평균은 74,500,000원이며, 전체 거래 평균은 72,583,333원입니다. 비교 기준은 전체 평균보다 최근 거래 평균을 우선합니다. 다만 마지막 확인 거래 자체가 2024년 8월이므로 2026년 현재의 거래가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다.

집계상 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +4.0%입니다. 다만 이는 과거 거래 표본에 관한 집계이지 2026년 현재의 상승세를 의미하지는 않습니다. 실제 최근 2건에는 반지하층과 1층 거래가 포함되어 있으므로, 이를 4층 401호의 확정 시세로 간주하는 데에도 한계가 있습니다.

동일 전용면적 33.98㎡, 동일 4층 거래는 2022.11. 90,000,000원과 2021.07. 75,000,000원입니다. 면적·층이 일치한다는 장점이 있지만 거래 시점이 오래되어 현재 매도 가능가격과 동일하게 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

위 금액은 제공된 신건 예상배당 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당액은 확약이 없을 때의 룰상 인수액으로, 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우의 실질 인수액과 다릅니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 관계는 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 반대로 움직인다

확약이 적용되지 않는다고 가정하면, 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가격이 하락하는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 유찰로 최저가만 낮아지는 것을 실제 취득비용이 그만큼 낮아지는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장과 주안역(지하철 1호선)이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1995.03.16. 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 최상층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생·급배수·냉난방·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 평지의 정방형 토지이며, 남측 약 6m 및 서측 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구· 상대보호구역 등이 포함됩니다. 도로 저촉 사항이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있습니다. 개별공시지가는 1,396,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본이 6건에 그치고 마지막 거래도 2024년입니다. 2026년 현재의 가격 형성과 매도 소요기간은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 대상 임차권, 말소동의의 조건 및 이행절차를 확인하세요. 실질 인수액 0원 판단의 핵심 근거입니다.
• 미배당 보증금 검토. 확약을 제외한 신건 배당표상 미배당액은 9,786,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는 상황과 적용되는 상황의 자금 부담을 구분해야 합니다.
• 배당 및 채권승계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 박광현의 임차보증금이 어떤 관계로 신고되었는지 원본을 대조하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 의한 임차권 말소와 실제 명도는 구분해서 검토하세요.
• 시세 재검증. 동일 면적·동일 층의 2022년 거래와 집계상 최근 거래, 2024.08. 마지막 거래를 함께 비교하세요. 신건 최저가가 최근 평균의 103.4%라는 점과 실거래 시차를 함께 고려해야 합니다.
• 유찰 시 자금 시나리오. 확약 적용 여부에 따라 실제 인수부담이 달라집니다. 낙찰가와 룰상 미배당 보증금을 단순히 별개의 할인요인으로 취급해서는 안 됩니다.
• 관리비·현장 확인. 관리비 체납 내역과 건물 노후상태, 누수·방수 상태, 특히 최상층의 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 입찰 당시의 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약의 효과를 따져야 한다”

이 물건은 단순히 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 높다는 이유만으로 일반적인 보증금 인수형 경매와 동일하게 판단해서는 안 됩니다. 임차인 박광현의 보증금은 85,000,000원이고, 신건 예상배당상 미배당액은 9,786,000원이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

반면 확약이 적용되지 않는 상황에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 입찰 전 확약서의 내용과 효력 확인이 무엇보다 중요합니다.

가격 측면에서도 신건 77,000,000원은 최근 거래 평균 74,500,000원의 103.4%로, 확인된 집계 기준에서 저렴한 가격이 아닙니다. 거래 표본이 적고 최신 거래 시점이 오래되었다는 점도 함께 감안해야 합니다. 권리상 핵심은 확약서, 가격상 핵심은 현재 시세의 재확인입니다. 확약의 실효성을 원본으로 검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.