인천지방법원 2026타경503846. 부평동 투엠레뷰 3층 301호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조해민이며, 2021.10.14 매매로 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김민지가 2022.01.25 전입·점유를 시작했고, 2024.03.07 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2023.09.12입니다. 김포세무서장의 압류가 말소기준으로 선언돼 있는데, 김민지의 전입일 2022.01.25가 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 반영하면 김민지 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503846 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-35 투엠레뷰 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로79번길 6 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 3층 301호 |
| 임차권 범위 | 제3층 제301호 60.52㎡ 전부 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.10.14 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
을구의 기존 신한은행 근저당권 2건은 각각 2018.06.22, 2019.12.30 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2023.09.12 국·김포세무서장의 압류입니다. 그 뒤 서울특별시 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 61,628,000원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 제3층 제301호 60.52㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.03 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
현재 매각가를 202,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,628,000원을 먼저 차감하고, 김민지에게 198,372,000원이 배당됩니다. 원래 계산상 남는 보증금은 61,628,000원이며, 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 매수인 인수액은 61,628,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락을 인수위험과 혼동하지 말 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 61,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 101,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 133,329,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 물건은 최저가가 내려갈수록 김민지의 미배당 보증금 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 161,600,000원이나 129,280,000원의 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔입니다.
- 주위환경. 부흥오거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가·공동주택·주상용건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 3층 301호이며, 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 포장도로에 접해 본건까지 차량출입이 가능합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래 계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김민지 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 입찰 전 확약의 대상·조건·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 61,628,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 1명. 김민지는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
- 조세·공과금 압류. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 체납·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 202,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 실효성’
이 사건을 권리표만 보면 김민지의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금도 260,000,000원이라 상당한 인수위험이 있는 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 61,628,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라, 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소까지 확실하게 연결되는지입니다. 가격 측면은 비교할 실거래 자료가 없어 별도 검증이 필요하며, 국세·지방세 압류와 실제 배당순위도 원본 서류 확인이 필요합니다.
