수원지방법원 2025타경52324. 분당구 수내동 청구블루빌 8층 819호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 중 8층이며 사용승인일은 2000.04.06입니다. 소유자 이하경은 2017.08.30 거래가액 420,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2022.07.19 설정된 태안농업협동조합의 채권최고액 612,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 같은 회사가 2025.05.30 임의경매를 신청했습니다. 이후 가압류·압류·주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 8층 819호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 황새울로 224 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 중 8층 · 사용승인일 2000.04.06 |
| 소유자 | 이하경 (2017.08.30 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 824,000,000원 / 576,800,000원 (2회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 558,760,888원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.07.19 태안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 박미정·이소영·한라엔컴주식회사의 가압류, 성남시 압류, 박종완의 주택임차권은 모두 기준권리보다 늦습니다. 배당 부족이 발생하더라도 이 후순위 권리의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 기준권리 이후 전입
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민기 | 전입 2023.04.03 | 미상 | 2025.08.08 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박종완 | 점유 2023.02.10 · 전입 2024.11.08 | 80,000,000원 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다. 김민기는 2023.04.03 전입으로 말소기준일 2022.07.19보다 늦고, 박종완 역시 점유개시일 2023.02.10과 주민등록일 2024.11.08 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
박종완은 2025.09.03 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 이 등기 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차권 범위는 제819호 129.15㎡ 중 별지도면 표시 부분 28㎡이고 확정일자는 없습니다. 김민기는 보증금이 확인되지 않으므로 배당순위와 우선변제 여부는 매각물건명세서 및 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 824,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 576,800,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 576,800,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 576,800,000원 | 568,632,000원 | 2,079,971,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 461,440,000원 | 454,425,600원 | 2,194,177,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 369,152,000원 | 363,183,872원 | 2,285,419,492원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 576,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,168,000원 |
| 2. 근저당권 · 태안농업협동조합 | 612,000,000원 | 568,632,000원 |
| 3. 가압류 · 박미정 | 77,047,284원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이소영 | 1,912,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한라엔컴주식회사 | 47,556,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,168,000원을 제외한 568,632,000원이 선순위 근저당권 배당에 투입되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수내역 북서측 인근이며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장과 수내역이 위치합니다.
- 이용상태. 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물의 8층이며, 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 토지는 평지·정방형, 업무용으로 이용되고 공시지가는 9,263,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남동측 약 15m 내외 포장도로와 북동측 약 20m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 576,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단을 구분해야 합니다.
- 김민기 보증금. 대항력은 없지만 보증금 규모와 우선변제 관련 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 박종완 임차권. 보증금 80,000,000원, 점유개시 2023.02.10, 전입 2024.11.08, 임차권등기 2025.09.03의 순서를 원본과 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 실제 이용·전입·사업자등록 및 향후 활용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족 오해 금지. 후순위 채권의 대규모 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2022.07.19 태안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김민기와 박종완도 모두 기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 576,800,000원은 두 번의 유찰을 거쳐 감정가의 70%가 된 금액일 뿐입니다. 그것만으로 가격 경쟁력이 확인되는 것은 아닙니다. 특히 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 성격과 2회 유찰 이력을 함께 놓고 보면, 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 적정성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
