수원지방법원 성남지원 2025타경52371. 하남시 선동 미사강변2차푸르지오 103동 22층 2202호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 1,150,000,000원, 한 번도 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가 역시 동일합니다. 신청채권자 조상희의 청구금액은 101,527,957원입니다. 등기상 가장 먼저 확인해야 할 권리는 2016년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 엠캐피탈의 근저당권과 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 말소기준이 명확하다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정되는 것은 아닙니다. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계 조사가 이루어지지 않았다는 점이 이 사건에서 별도로 확인해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경52371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 선동 433 미사강변2차푸르지오 제103동 제22층 제2202호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 29층 건물 중 22층 · 2016.09.28 사용승인 |
| 소유자 | 송미영 (2016.11.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 1,150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조상희 / 101,527,957원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.28 국민은행 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2016.11.28 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엠캐피탈 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다. 곽승준 및 엠에이치파이낸스대부의 근저당권과 관련 질권, 백은주의 소유권이전청구권가등기 등은 등기부상 이미 말소된 이력으로, 현재 존속하는 인수권리와 구분해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 11.5억, 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,150,000,000원입니다. 최근 동일 단지·동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지를 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실이나 매수인 인수액이 없다는 사정만으로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 920,000,000원 | 218,655,914원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 736,000,000원 | 400,815,914원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 배당받지 못하는 채권액은 늘어납니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,900,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 강제경매개시 · 조상희 | 101,527,957원 | 101,527,957원 |
| 4. 임의경매개시 · 엠지캐피탈 | 101,527,957원 | 101,527,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,044,086원 |
채권최고액과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 추정 배당입니다. 집행비용은 13,900,000원으로 추정했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 선동 미사강변초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 단지 내 상가, 각급 학교 및 공원 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 아파트단지 앞에 노선버스정류장과 미사강변대로가 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2016.09.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 엘리베이터, 지역난방, 급배수·위생설비, 소방설비 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 북측으로 폭 약 22m, 동측으로 폭 16~20m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다. 학교 관련 교육환경보호구역과 배출시설설치제한지역 등의 제한도 존재합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 실내 및 임대관계 확인에 제한이 있었습니다.
- 환금성. 주변이 대규모 아파트단지 중심의 주거지역이라는 입지 특성은 확인됩니다. 그러나 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격이나 환금성 수준을 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대관계 확인. 폐문부재로 임대관계가 조사되지 않았으므로 실제 점유자를 확인하고, 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서 등을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 국민은행 근저당권(2016.11.28)이 말소기준입니다. 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 하남시·국세·국민건강보험공단 관련 압류의 실제 채권액, 당해세 해당 여부와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 중복 채권 검증. 조상희 강제경매와 엠지캐피탈 임의경매의 별도 사건 및 실제 채권계산서를 확인하고, 동일 청구금액이 반복 반영된 추정 배당을 확정 채권액으로 받아들이지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤, 대상 호수의 층·향·내부 상태를 고려해 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 점검해야 합니다.
- 배당 시나리오. 신건 추정 잔여액은 9,044,086원입니다. 당해세와 집행비용, 실제 신고채권액이 반영되면 후순위 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 사건 진행상황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원과 확인 완료는 다르다”
이 물건은 2016년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 별도 경매개시결정도 남아 있습니다.
신건 최저가 1,150,000,000원에서 단순 추정 배당 후 소유자에게 남는 금액은 9,044,086원입니다. 이 수치는 세금 우선배당이나 실제 채권액에 따라 변동될 수 있습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 등기권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·세금·중복 채권 및 시세 검증이 끝나야 최종 입찰 판단이 가능한 사건입니다.
