인천지방법원 2026타경503918. 인천 남동구 구월동 베네스트빌 1동 402호, 전용 59.58㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 권수아 임차권입니다. 권수아의 전입·점유는 2020.10.16, 확정일자는 2020.09.10으로, 말소기준인 한국자산관리공사 가압류 2023.02.23보다 앞섭니다. 따라서 권리 순서만 보면 대항력 있는 임차인으로 취급해야 합니다.
임차권등기에는 최초 보증금 190,000,000원, 이후 계약 보증금 199,500,000원이 기재돼 있고 감정요항표도 임차보증금 199,500,000원을 확인하고 있습니다. 최저가 199,000,000원보다 보증금이 큰 구조라서 확약이 없다면 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 권수아 임차권은 본 분석에서 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1087-7 베네스트빌 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.58㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박동민 · 2020.10.15 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2023.02.23 한국자산관리공사 가압류 7,799,919원입니다. 그런데 권수아의 전입·점유는 2020.10.16으로 더 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 2024.11.06이니 후순위”라고 보면 안 됩니다. 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 실제 전입·점유 시점을 함께 봐야 하고, 이 사건에서는 대항력이 선행합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권수아 | 제4층 제402호 59.58㎡ 전부 | 2020.10.16 | 2020.09.10 | 199,500,000원 | 대항력 有 실질 인수 0원 |
권수아는 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 임차권등기상 계약은 2020.09.07 보증금 190,000,000원, 2022.09.17 보증금 199,500,000원으로 기재돼 있습니다. 이 임차권만 놓고 보면 낙찰가보다 보증금이 크기 때문에 인수형 사건의 전형적인 경계 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결론을 바꿉니다.
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 199,000,000원은 높다
베네스트빌은 24세대, 사용승인 기준 2015.11.02의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 비교군은 3건이며 거래금액은 177,000,000원~182,000,000원, 평균은 178,666,666원입니다. 최신 확인 거래는 2022.04 · 182,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 53.65㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 53.65㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2021.06 | 53.65㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 178,666,666원 |
현재 최저매각가 199,000,000원은 이 시세 기준값의 111.4%입니다. 최신 확인 거래 182,000,000원보다도 높습니다. 확약으로 임차권 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 낙찰가 199,000,000원이고, 가격 판단 역시 이 금액을 시세와 비교해야 합니다. 결론은 단순합니다. 신건은 시세 지표보다 비쌉니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,799,919원 | 7,799,919원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 187,614,081원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 207,299,919원, 채권자 예상배당은 195,414,000원, 미배당은 11,885,919원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 확약을 반영해 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 11,885,919원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 51,128,719원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 82,522,959원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조지만, 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액이 0원으로 처리됩니다. 따라서 유찰이 발생하면 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 현재 199,000,000원은 시세 지표보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오의 159,200,000원은 가격 구조가 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천중학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택과 각종 근린·편의시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 석바위시장역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 베네스트빌은 24세대 규모이며 확인되는 실거래 비교군은 3건입니다. 다세대 특성상 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 선행 사실 확인. 권수아의 전입·점유일 2020.10.16은 말소기준 2023.02.23보다 빠릅니다. 확약이 없다면 단순 후순위 임차권 사건이 아닙니다.
- 보증금 확인. 임차권등기에는 190,000,000원과 199,500,000원이 기재돼 있고 감정요항표는 임차보증금 199,500,000원을 적시합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 199,000,000원은 시세 기준값 178,666,666원의 111.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 최신성 점검. 확인 거래는 2021.06과 2022.04의 3건이므로, 입찰 시점의 주변 실거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 위험은 확약이 풀고, 가격의 위험은 남아 있다
이 물건을 처음 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 199,500,000원의 대항력 임차권입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 본래라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형을 의심해야 합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가가 같은 199,000,000원이고, 이는 시세 기준값 178,666,666원의 111.4%입니다. 최신 확인 거래 182,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리보다 가격입니다. 확약서의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인한 뒤, 현재 199,000,000원이라는 실질취득가가 실제 현장 시세에 부합하는지 별도로 검증해야 합니다.
