* 확약 미적용 상태의 일반 배당계산상 인수액은 35,992,000원입니다. 제출된 서면이 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 인수 면제까지 포괄하는지 원본 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경503923. 인천 남동구 장수동 문화마을 제103동 5층 503호, 전용 46.84㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이영도는 2021년 11월 19일 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 주식회사페이게이트의 근저당권, 조세 관련 압류, 최미현의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 남아 있습니다.

이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 선순위 임차인의 위험을 놓치지 않는 것입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 주식회사페이게이트 근저당권입니다. 반면 임차인 최미현은 그보다 앞선 2021년 11월 18일 주민등록을 마쳤고, 2021년 12월 3일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 자체는 2023년에 이루어졌지만, 임차인의 대항력과 우선변제권은 등기일만으로 판단할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 매수인의 실질 인수는 0원이 됩니다. 반대로 해당 효력이 확인되지 않으면 선순위 임차보증금 인수 가능성은 여전히 입찰가격에 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약서

등기상 말소기준권리는 을구 3번 주식회사페이게이트 근저당권입니다. 채권최고액은 5,000,000,000원이며 공동담보목록 제2022-471호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액 전체를 해당 503호만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 최미현의 임차권은 주의가 필요합니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 늦게 접수되었으나 주민등록일과 점유개시일은 근저당 설정 전입니다. 확정일자 역시 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 및 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.60억과 확약의 효력

실제 임차인은 최미현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인의 권리까지 자동으로 소멸시키는 효력은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 최미현 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 147.1%

문화마을은 26세대 규모로 2012년 9월 준공된 다세대주택입니다. 거래 내역에는 전용 46.84㎡와 49.95~51.39㎡ 물건이 함께 포함되어 있어, 동일 호수의 거래가격과 면적이 유사한 다른 호수의 거래가격을 구분할 필요가 있습니다.

전체 거래 평균은 179,142,857원이지만, 여기에는 2021년 11월의 260,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이를 가격 판단의 유일한 기준으로 삼으면 과거 고가 거래의 영향을 과대평가할 수 있습니다.

최근 집계 3건의 평균은 155,000,000원, 확인되는 최신 거래는 2025년 2월 180,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 비교 추세 역시 -21.4%로 하락 방향입니다. 다만 확인되는 마지막 거래가 2025년 2월이므로, 해당 표본을 2026년 9월의 실시간 시세로 단정해서는 안 됩니다.

그럼에도 신건 최저가 228,000,000원은 최근 집계 평균의 147.1%에 해당하고, 최신 거래가인 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확약으로 인수액이 0원이 되더라도 현 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

아래는 최미현의 선순위 보증금을 우선 배당하는 일반적인 배당계산입니다. 확약으로 인수 면제가 적용되기 전의 법정 인수위험을 보여주는 참고 계산이며, 실제 확약 이행에 따른 최종 배당·말소 처리와는 구분해야 합니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 페이게이트 근저당권 5,000,000,000원은 공동담보 채권최고액입니다. HUG 신청채권액과 임차보증금은 별개의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가와 인수액은 반대로 움직인다

확약이 적용되지 않는 선순위 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 낙찰가에 인수액을 합한 실질취득금액은 집행비용 차이를 제외하면 보증금 260,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.

반면 확약이 유효하게 이행되어 실제 인수액이 0원이 된다면 낙찰가 인하가 취득대금 감소로 이어집니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력을 확정하는 것이 유찰 시나리오 분석의 선행 조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 2호선 인천대공원역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 분포하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 사다리형 대지로서 동측 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 917.6㎡이고 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 지정되었던 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 문화마을은 26세대 규모이며 확인되는 거래 7건의 가격 범위가 110,000,000원~260,000,000원으로 넓습니다. 최근 집계 평균은 155,000,000원이고 거래 추세는 -21.4%입니다. 과거의 고가 거래를 현재 가격의 기준으로 삼는 데 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 면제를 포함하는지, 조건부 효력 및 이행 시점까지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 최미현의 전입일 2021.11.18, 점유개시일 2021.11.19, 확정일자 2021.12.03은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약 효과가 부정되는 경우 미배당 보증금 인수를 별도 검토해야 합니다.
• 최저가와 실질취득 구분. 확약이 적용되지 않을 경우 신건 인수액은 35,992,000원이며, 유찰될수록 인수액이 증가합니다. 확약의 유효성이 확인되지 않은 상태에서 유찰 가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.02의 180,000,000원입니다. 최근 평균 155,000,000원과 하락 추세 -21.4%를 고려하되, 2026년 입찰일 기준 추가 거래 및 매물 호가도 재확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 페이게이트 근저당권의 채권최고액은 5,000,000,000원이지만 공동담보목록 제2022-471호가 존재합니다. 이를 본건 단독 채무액으로 오인하지 말고 공동담보 내역과 말소 처리를 대조해야 합니다.
• 조세 압류 확인. 남동구와 국의 압류등기가 있습니다. 등기상 말소 여부와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 및 관련 채권을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유·인도 가능 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 확약서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 서류, 배당요구 내역 및 현황조사를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리를 해결해도, 가격은 별도다”

이 사건의 선순위 임차인 최미현은 보증금 260,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 일반적인 배당계산에 따르면 신건에서 미배당액 35,992,000원이 발생하고, 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약의 내용과 이행이 미배당 보증금의 매수인 인수 문제까지 유효하게 해소한다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 권리 위험은 크게 완화됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 실거래 평균 155,000,000원의 147.1%이며, 최신 거래인 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -21.4%로 하락 방향입니다. 확약이 유효하더라도 감정가 그대로 응찰하는 데 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.

결론은 확약서 원본을 통해 인수 면제를 확정하는 것이 우선이며, 그다음 최근 거래가격을 기준으로 입찰가격을 재검토해야 한다는 것입니다. 확약의 효력이 확인되지 않는다면 유찰에 따른 최저가 하락을 실질취득금액의 하락으로 착각해서는 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되는 경우에도 현재 신건 가격의 높은 시세 대비 비율은 그대로 남습니다.