인천지방법원 2026타경503948. 작전동 아나지로396번길 8의 3층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 소유자 조석훈은 2022.06.10 매매를 원인으로 2022.06.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 시기에 임차인 김영준은 2022.06.10 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.06.29 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024.08.21 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이번 경매의 기준으로 제시된 권리는 2026.05.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영준의 전입·점유와 주택임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리와는 다릅니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 김영준 임차권의 매수인 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약 효과는 김영준 임차권에 한정해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전

실제 임차인은 김영준 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.10, 주민등록과 점유개시는 2022.06.29이며 보증금은 110,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 이 권리는 기준권리인 2026.05.18 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약을 반영하지 않는 원칙적 산식에서는 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다.

② 가격 구조 — 유찰될수록 ‘룰상 미배당’은 커진다

이 사건은 선순위 임차보증금이 최저가보다 큰 구조여서 확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 51,480,000원, 1회 유찰 시 63,264,000원, 2회 유찰 시 72,691,200원입니다.

즉 이 사건에서 가격과 권리부담을 분리해서 봐야 합니다. 원칙적 임차권 산식만 적용하면 낙찰가 인하가 인수액 증가로 이어지지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 김영준 임차권에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 현 회차 실질취득은 최저가와 같은 60,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

배당계산 자체에서는 김영준 보증금 중 51,480,000원이 미배당으로 남지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 1991.04.23 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물의 2층 201호입니다.
• 주위환경. 인천광역시 계양구 아나지로396번길에 위치하며 주변에 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생설비, 상하수도, 도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 기재. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 점유 확인. 감정요항표의 임대관계 기재는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원문 대조. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 을구 16번 김영준 임차권과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 날짜 확인. 계약·확정일자 2022.06.10, 전입·점유 2022.06.29, 임차권등기 2024.08.21, 경매개시 2026.05.18의 선후관계를 원문과 대조하세요.
• 배당 구조 확인. 현 회차 산식상 김영준 배당 58,520,000원, 미배당 51,480,000원입니다. 확약을 제외하면 이 미배당분이 핵심 인수위험입니다.
• 점유·명도 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 준공업지역 특성 확인. 공동주택·공장·근린생활시설이 혼재한 입지이므로 실제 주거환경과 환금성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 표면은 강한 인수형입니다. 김영준의 보증금이 110,000,000원인데 현 최저가는 60,000,000원이고, 확약을 제외한 배당계산에서는 51,480,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 김영준 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 60,000,000원입니다.

다만 이 사건은 실질취득액과 비교할 실거래 수치보다 확약의 적용 여부와 점유 확인이 먼저입니다. 권리산식과 실질 부담의 차이가 큰 물건인 만큼, 말소동의 확약이 정확히 을구 16번 임차권을 해소하는지 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.