인천지방법원 2026타경504022. 간석동 웰스하임 5층 502호, 전용 25.93㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 하나입니다. 임차권자 정태희는 2022.12.20 전입·점유를 시작했고, 2022.11.14 확정일자를 갖춘 보증금 105,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.03.20 남동구 압류보다 전입이 빠르기 때문에 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현 최저가 78,000,000원에서 집행비용 1,804,000원을 빼고 임차인에게 76,196,000원이 배당되면 보증금 부족분은 28,804,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 보증금 부근으로 고정되는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 그 부족분을 실제 매수인 부담으로 계산하지 않아 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.93㎡ · 19층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 김태균 · 2022.11.30 매매 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태희 | 5층 502호 25.93㎡ 전부 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정태희는 2022.11.14 확정일자, 2022.12.20 주민등록·점유개시, 2024.07.10 임차권등기를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 이 임차권은 2025.03.20 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세 확인
웰스하임은 182세대, 사용승인일은 2014.05.30입니다. 실거래 전체 12건 평균은 100,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 96,750,000원이며 최신 거래는 2026.09의 95,500,000원입니다. 현 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.41㎡ | 13 | 95,500,000원 |
| 2025.10 | 28.41㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 25.93㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.09 | 28.41㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 25.93㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 96,750,000원 |
최근 평균과 최신 거래만 놓고 보면 최저가 78,000,000원이 낮습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -4.3% 하락했고, 본건과 같은 전용 25.93㎡의 2025.07 거래는 66,500,000원이었습니다. 따라서 최근12개월 평균 대비 할인율만으로 ‘무조건 싸다’고 단정하기보다는 면적별 거래 차이와 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 정태희 보증금 | 105,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 정태희 보증금 부족분 28,804,000원이 남지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근에 위치하며 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층 502호이며 사용승인일은 2014.05.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·기계식주차·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 웰스하임은 182세대이며 실거래 12건의 범위는 66,500,000원에서 110,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다.
- 대항력 임차권 확인. 정태희의 전입 2022.12.20은 말소기준 압류 2025.03.20보다 빠릅니다.
- 룰상 인수액 구분. 확약을 제외한 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 28,804,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.3%이므로 최근 평균 96,750,000원과 최신 거래 95,500,000원만 보고 과도한 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 동일 면적 거래 확인. 본건과 같은 25.93㎡의 2025.07 거래는 66,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약을 확인해야 비로소 ‘7,800만원’이 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 78,000,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산상으로도 28,804,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
확약이 원문대로 적용된다면 현 회차 실질취득은 78,000,000원이고, 최근 12개월 평균 96,750,000원의 80.6%입니다. 다만 최근 시장 흐름은 -4.3%이고 동일 전용면적의 2025.07 거래가 66,500,000원이므로 ‘최근 평균보다 낮다’는 사실만으로 가격 메리트를 과장할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 동일 면적 실거래와 하락 추세 확인입니다.
