인천지방법원 2026타경504097. 인천 남동구 논현동에 위치한 인천논현포레오피스텔 8층 806호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원이며, 주택도시보증공사가 청구금액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 신근순으로, 2022년 6월 23일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 할 권리는 곽영근의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 11일, 전입과 점유개시 및 확정일자는 모두 2022년 5월 27일입니다. 임차권등기는 2024년 7월 24일 접수되었으며, 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2026년 5월 22일입니다. 따라서 선순위 대항력 임차권으로서 배당 부족분의 인수 여부를 분석해야 하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이에 따라 해당 임차권이 확약에 따라 말소되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 말소동의와 대항력 포기의 구체적인 효력은 동일한 문제가 아니므로, 확약서 원문에서 보증금 잔액에 관한 매수인 청구 포기 여부와 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부상 중요한 순서는 명확합니다. 곽영근의 주택임차권등기가 먼저 설정되었고, 그 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 따라서 단순히 경매로 소멸할 후순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

곽영근은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보했고, 확정일자 및 배당요구를 통해 우선변제권을 행사하는 임차인입니다. 임차권등기는 2024년 7월 24일 접수되었습니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 공사의 청구금액 120,000,000원을 곽영근의 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 곽영근 1명이며, 보증금 총액은 120,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인 보증금의 배당 부족분은 32,020,000원이며, 이는 확약 효과를 반영하기 전 금액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 배당액은 0원으로 추정됩니다. 신청채권액과 임차보증금을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산한 결과가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 부담을 구분

위 표에서 가장 중요한 것은 오른쪽 두 항목을 구별하는 것입니다. 확약의 효과를 제외한 배당모형에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 매수인이 인수할 보증금 부족분이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 기준으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차권이 말소되는 경우에는 모형상 부족액을 매수인의 실질 인수액에 더하지 않습니다. 이 경우 실질 인수액은 0원이며, 부대비용을 제외한 취득가격은 낙찰가를 기준으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 호구포역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 8층 806호입니다. 외벽은 스톤코트 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등이며, 위생설비·난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접근성. 서측 및 동측 포장도로에 접해 있으며 차량 접근이 가능합니다. 토지는 대체로 세장형의 주상복합건물 부지입니다.
• 토지이용 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 중로2류 및 소로1류에 접하며 공시지가는 3,159,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 호구포역 인근 오피스텔이라는 입지와 교통 여건은 확인되지만, 해당 호수의 현재 가격 경쟁력과 환금성은 최근 거래가격 및 실제 매수 수요를 별도로 확인하여 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 순위 1번 곽영근 주택임차권등기와 일치하는지, 실제 말소 및 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 해소 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
• 배당 부족분과 실질 인수액을 구분. 신건 매각가 기준 배당모형상 부족분은 32,020,000원입니다. 확약 이행 전제에서는 해당 임차권 실질 인수액을 0원으로 보지만, 확약의 법적 효력이 확인되지 않으면 부족분 인수위험을 배제할 수 없습니다.
• 실제 임차인과 신청채권자 구분. 곽영근은 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 동일한 보증금 관련 금액을 별개의 임차보증금처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 확약이 해당 임차권의 금전적 인수 문제를 해소하더라도, 별도의 인도 및 명도 문제가 자동으로 해결된다고 볼 수는 없습니다.
• 가격 검증. 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래가격, 임대 수요와 관리비 등을 확인해야 합니다. 소유자의 과거 취득가나 감정가만으로 현재 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로 경매 취득과 관련한 적용 범위 및 후속 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 말소동의 확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서의 효력이 이 물건의 권리분석을 바꾼다”

이 사건은 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 최저가 90,000,000원보다 큰 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 배당모형상 매수인 인수 부족액도 32,020,000원으로 추정됩니다.

그런데 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약에 따른 해당 임차권의 말소와 잔액 청구 해소가 이행된다면 실질 인수액은 0원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 단순 배당 부족액과 반드시 구별해야 합니다.

결국 입찰 판단의 출발점은 확약서 원문 검증입니다. 해당 임차권의 인수 부담이 실제로 해소되는지 확인한 다음, 최근 실거래와 오피스텔 환금성을 검토해야 합니다. 권리상 핵심은 확약의 이행, 가격상 핵심은 현재 시세의 확인입니다. 확약서 제출 사실만으로 모든 위험이 사라졌다고 보거나, 신건 최저가 9,000만원만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.