* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 실질 인수 판단입니다. 확약서에 대항력 포기 및 잔여보증금 청구 포기까지 포함되는지 원본 확인이 필요하며, 그 범위가 확인되지 않으면 룰상 미배당액의 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

인천지방법원 2026타경504150. 인천 남동구 구월동 구월프라움아트 15층 1504호, 전용 19㎡의 도시형생활주택입니다. 2016년 사용승인된 건물로, 현재 소유자는 권영만입니다. 2021년 8월 17일 거래가 107,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 금액의 임차보증금을 가진 권순철의 주택임차권이 등기되어 있습니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 2022년 4월 14일 안산세무서 압류입니다. 해당 압류가 말소기준권리인데, 권순철의 전입일은 2021년 8월 10일로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구 요건도 갖추고 있습니다. 매각대금이 보증금에 미달하면 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 문제가 발생합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 임차권 말소 및 잔여보증금 인수 해소까지 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 별도로 확인되는 실제 임차인은 권순철 1명이며, 주택도시보증공사의 채권 등기를 또 다른 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

과거 신한은행 근저당권(채권최고액 85,200,000원)은 2021년 8월 11일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이를 매수인 인수 대상으로 계산하지 않습니다.

현재 말소기준은 2022년 4월 14일 설정된 안산세무서 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 임차인 권순철은 말소기준보다 먼저 전입하고 점유를 시작했으므로, 단순히 임차권등기일이 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 룰상 미배당액과 확약서의 관계

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 경매 신청채권 107,000,000원은 채권 관련 등기이지, 별도의 실제 임차인 보증금이 아닙니다. 임차인 보증금 107,000,000원과 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 배당표상 채권청구액 역시 개별 채권의 중복 여부와 배당순위를 구분해 해석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가격보다 높은 신건 최저가

구월프라움아트의 전용 19㎡ 내외 실거래를 보면, 전체 12건 평균은 88,523,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 거래 6건의 평균 87,213,333원을 우선 적용해야 합니다. 과거 거래와 비교한 최근 가격 추세는 -2.9%로 하락 방향입니다.

2026년 8월 최신 거래가격은 95,000,000원입니다. 이 물건의 신건 최저가는 최신 거래보다 8,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다 15,786,667원 높습니다. 최저가가 최근 시세의 118.1%인 만큼, 확약서로 인수액이 해소되더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

집행비용 2,242,000원을 공제하면 임차인에게 100,758,000원이 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 6,242,000원은 확약서의 유효한 이행을 전제로 실질 인수 해소 대상으로 판단합니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권청구 항목은 실제 임차인의 보증금과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약이 유효하지 않은 상황에서는 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

위 실질취득액은 각 회차별 낙찰가와 제공된 예상 인수액의 합계이며, 확약서의 효력을 제외하고 계산한 비교용 금액입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라지므로 총액에 소폭 차이가 있지만, 전체적으로 보증금 107,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천YMCA사거리 남동측 인근입니다. 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다. 남측으로 약 8m 포장도로, 동측으로 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
• 건물. 2016.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물입니다. 위생·급배수·난방·전기·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,718,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 구월프라움아트는 244세대 규모이며, 대상은 전용 19㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 최근 거래는 존재하지만 단지 경매물건 평균 유찰 5.7회, 매각률 9.09%로 경매 환금성은 신중하게 평가할 필요가 있습니다.
• 시세 흐름. 최근 12개월 평균 87,213,333원, 최신 거래 95,000,000원이며 과거 대비 가격 추세는 -2.9%입니다. 과거 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 효력 범위, 임차권등기 말소 조건, 대항력 및 잔여보증금 청구 포기 여부를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 권순철의 전입 2021.08.10은 말소기준 2022.04.14보다 앞섭니다. 확약 이행이 확인되지 않는 경우 룰상 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
• 실질취득 기준 비교. 확약이 유효하면 인수액 0원을 전제로, 그렇지 않으면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -2.9%, 최근 12개월 평균 87,213,333원, 최신 거래 95,000,000원을 함께 비교하세요. 최저가 103,000,000원만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
• 유찰 이력. 단지 평균 유찰 5.7회와 매각률 9.09%를 감안해 예상 매각가격과 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금·관리비. 안산세무서 및 남동구 압류 관련 체납세액과 법정 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 명도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 물건입니다. 확약 이행으로 해당 임차권의 인수가 해소된다면 실질 인수 부담은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 원본에 대항력 포기와 잔여보증금 청구 포기까지 명확하게 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 103,000,000원이 최근 12개월 시세의 118.1%이며, 최신 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -2.9%로 하락하고 있고, 단지 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 즉 확약으로 권리 위험이 해소되더라도 신건 가격에는 메리트가 부족합니다.

결론은 확약서 효력의 원본 확인을 선행하고, 가격은 최근 거래 수준을 기준으로 보수적으로 검토해야 한다는 것입니다. 확약이 유효하지 않으면 유찰되더라도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이므로 단순한 최저가 하락을 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 확인과 가격 검토를 모두 통과해야 접근할 수 있는 신중 검토 대상입니다.