인천지방법원 2026타경504904. 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 304호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 박재관의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.20, 점유개시는 2021.10.29, 주민등록일은 2021.11.15이며 확정일자도 2021.10.20입니다. 이 임차인의 전입은 말소기준으로 잡힌 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
통상 대항력 있는 임차권은 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 수 있어 반드시 주의해야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 박재관 임차권에 대해서는 규칙상 인수 가능성을 계산하더라도 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 것이며, 본 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 21층 건물 내 3층 304호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권이 핵심
2022.07.06 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류로 정리돼 있으며, 이후 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국의 압류, 현 경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 박재관의 임차권등기는 2025.11.19에 이뤄졌지만 주민등록은 2021.11.15, 점유개시는 2021.10.29로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재관 | 180,000,000원 | 2021.11.15 | 2021.10.20 | 대항력 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 247,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제공되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 박재관 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 62,742,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 247,000,000원 가정에서는 임차인 박재관의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 이후 주택도시보증공사 가압류에 62,742,000원이 배당됩니다. 다른 채권에는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 현재 회차 기준 0원이며, 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·학교·근린생활시설이 있는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 3층 304호이며, 위생·상하수도·난방·소화·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 출입하며 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 박재관은 전입 2021.11.15, 확정일자 2021.10.20, 보증금 180,000,000원의 대항력·우선변제권 임차인입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 247,000,000원의 적정성을 판단할 수 없으므로 동일 단지·동일 면적 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 시 계산. 2회 유찰 시 배당 계산상 임차보증금 미배당 24,933,120원이 발생하는 구조이지만, 본 건 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 실제 당해세 등 변동 가능 항목이 모두 확정 반영된 것은 아니므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 겉으로 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 주의가 필요한 사건입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 박재관 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 나머지 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 권리 정리가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 사건에는 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 247,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 따라서 핵심은 확약 원본과 효력을 확인하고, 별도로 시세를 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
