인천지방법원 2026타경504965. 계양효성해링턴플레이스 116동 11층 1105호 아파트입니다. 등기상 가장 먼저 확인해야 할 권리는 김기환의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.06, 점유개시는 2021.09.23, 주민등록일은 2021.09.28이며 확정일자는 2021.09.06입니다. 임차권등기는 2024.01.10에 이뤄졌고 보증금은 200,000,000원입니다. 이후 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞선 선순위 대항력 임차인입니다.
원칙만 보면 낙찰가가 내려가 임차보증금 전액을 배당하지 못하는 순간 그 미배당분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 1,233,600원, 2회 유찰 시 41,146,880원의 인수 가능액이 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인과 관련한 금액은 룰상 미배당 가능액으로만 참고하고, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504965 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 21층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김기환 | 11층 1105호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김기환은 2021.09.28 주민등록, 2021.09.06 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만 확인 가능
감정가와 현재 최저매각가는 모두 253,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료는 확인되지 않으므로 이 금액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리 안전성과 별개로 가격 메리트에 대한 가점은 두지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 김기환 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 48,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,342,000원과 임차보증금 200,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 48,658,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 21층 건물 중 11층이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지를 공동주택 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 선순위 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 임차권 상태 재확인. 김기환의 보증금 200,000,000원, 주민등록 2021.09.28, 확정일자 2021.09.06, 배당요구 사실을 원문과 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 253,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 유찰 시 구조 확인. 시나리오상 1회 유찰 때 1,233,600원, 2회 유찰 때 41,146,880원의 미배당 인수 가능액이 생기지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 세금·배당 변동. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약 적용 여부’
이 사건은 단순히 “임차권이 있으니 위험하다”거나 “현재 인수액이 0원이니 안전하다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 김기환의 임차권은 2024.09.30 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 낙찰가가 내려가면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 현재 신건에서는 보증금도 전액 배당됩니다. 반면 최근 실거래 자료가 없어 253,000,000원의 가격 경쟁력은 판단 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 적용을 원문으로 확인하고, 가격은 별도의 시세 검증을 거치는 것입니다.
