인천지방법원 2026타경504966. 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 402호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 가압류의 숫자가 아니라 2021년부터 존재한 임차인의 순위입니다. 김희백은 2021.03.11 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.03.19 점유를 시작했으며, 2024.03.25 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는지부터 계산해야 합니다. 그런데 본건 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 보고서는 정확도 규칙에 따라 김희백의 임차권 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 김희백 임차권에 한정해 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약서로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 본건 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업 주식회사의 강제경매개시결정도 2026.06.09 말소돼 현재 핵심 권리판단에서는 제외됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희백 | 4층 402호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2021.03.11 / 2021.03.11 | 2024.03.25 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
김희백은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 말소동의 확약서는 이 임차권의 인수 판단에만 반영합니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 249,000,000원입니다. 김희백 임차권의 말소동의 확약서를 반영하면 현재 회차의 실질취득액도 249,000,000원입니다.
다만 감정가는 감정평가액이지 곧바로 최근 시장 거래가격을 뜻하지 않습니다. 본건에서는 동일 단지 최근 거래가격과 비교해 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판정할 근거를 두지 않았습니다. 따라서 249,000,000원이라는 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김희백 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 64,714,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 249,000,000원에서는 김희백 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 23,671,040원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 아파트와 학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 4층 402호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육 제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 관련 기재가 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련해 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김희백 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약서에 직접 연결됩니다. 입찰 전 원문과 적용 조건을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 재확인. 을구 1번 주택임차권은 보증금 180,000,000원의 선순위 권리입니다. 등기부 변동 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 갑구 1-1 금지사항등기의 낙찰 후 법률효과와 의무 승계 여부를 원문 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 249,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거 없이 신건 가격에 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 추정치이므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조한 뒤 입찰 판단을 내려야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 실질 인수 판단은 확약서가 바꾼다”
이 사건은 겉으로는 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 인수 위험이 큰 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결론을 바꿉니다. 김희백 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 평가하며, 현재 신건 기준 실질취득도 249,000,000원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 보는 것도 적절하지 않습니다. 선순위 임차권의 해소 근거가 확약서에 의존하고 있고, 갑구에는 민간임대주택 관련 금지사항 부기등기도 남아 있습니다. 무엇보다 현재 최저가 249,000,000원이 시장가격보다 싸다는 판단 근거는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 핵심은 확약서의 실제 효력·말소 조건 확인과 가격 검증입니다.
