인천지방법원 2026타경504967. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 19층 1901호 아파트입니다. 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 261,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 2023년에 등기된 선순위 주택임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
김범규의 임차권은 2023.08.18 등기되었고, 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 일반적인 후순위 권리와 달리 매수인 인수 여부를 따져야 합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우, 매수인의 실질 보증금 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 제116동 제19층 제1901호 도로명주소: 인천광역시 계양구 서운로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 · 21층 건물 중 19층 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 임차인 | 김범규 · 보증금 210,000,000원 · 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 가압류
말소기준권리는 2024.09.30 접수된 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 4,587,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 반면 을구 1번 김범규의 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 접수된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
김범규 19층 1901호 39.882㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
전입 2021.06.29 확정 2021.06.29 점유개시 2021.06.30 |
210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
임차권등기 접수일: 2023.08.18 · 임대차계약일: 2021.05.08 · 배당요구 있음.
김범규는 전입신고·확정일자와 점유개시일이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 신건 예상배당에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로 미배당 보증금이 발생하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 261,000,000원입니다. 신건 예상배당에서 임차보증금은 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 별도 취득비용을 제외한 신건 실질취득금액은 261,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 향후 유찰로 매각가가 하락하면 임차보증금의 배당 부족액이 발생할 수 있습니다. 아래 표는 제공된 회차별 계산 결과를 비교한 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차권 잔액(확약 미반영) | 실질 인수(확약 반영) |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 261,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 208,800,000원 | 4,923,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 167,040,000원 | 46,098,560원 | 0원 |
임차권 잔액은 확약을 반영하지 않은 회차별 기계적 계산값입니다. 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권을 유효하게 해소한다는 전제입니다. 실제 배당액은 집행비용·조세 등 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 김범규 · 우선변제 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 46,546,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 261,000,000원을 기준으로 집행비용 4,454,000원을 제외한 뒤 김범규에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 남은 46,546,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
위 금액은 제공된 예상배당 계산에 따른 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액을 서로 독립적인 실질 채무로 확정하거나 단순 합산해서는 안 되며, 원인채권 및 중복 여부는 배당관계 서류로 확인해야 합니다. 채권자의 미배당금 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 근접 위치. 주변에는 공동주택·근린생활시설·학교·공원·공장 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스, 지역난방·열병합, 승강기, 스프링클러 및 커뮤니티시설 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내부 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 민간임대 관련 사항. 갑구에 민간임대주택의 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 금지사항등기가 있습니다. 경매 취득 후 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트 용도로 사용되고 있으나, 실제 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 단지의 최근 실거래, 유사 호실 거래 및 현재 매도 호가를 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 임차권, 말소 범위, 효력 발생 및 이행 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김범규의 전입일·확정일자·점유개시일과 을구 1번 임차권등기 내용을 확인하고, 실제 배당 및 말소 처리 관계를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 제한 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 경매 취득 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 조세·가압류 확인. 계양세무서장의 압류와 입주자대표회의 가압류가 있으므로, 실제 배당순위와 매각 후 권리 정리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 대조. 감정가 261,000,000원이 현재 거래 수준과 일치하는지 최근 거래 사례를 기준으로 확인해야 합니다. 유찰가만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 점유 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유·인도 상황을 관리사무소 및 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 매각 서류 최신본 확인. 매각기일 2026.10.12 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·사건 진행 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 인수 문제를 풀지만, 가격까지 증명하지는 않는다”
이 사건은 선순위 임차보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 권리분석의 핵심입니다. 임차인 김범규는 대항력과 우선변제권이 있지만, 신건 예상배당에서는 보증금 전액을 배당받는 구조입니다. 또한 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 확약서의 효력과 실제 말소 조건, 민간임대주택 관련 금지사항등기는 반드시 검증해야 합니다. 인수 위험이 해소되는 것과 경매가격이 저렴한 것은 별개입니다. 신건 최저가 261,000,000원에 대한 최근 실거래 비교가 이루어지기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 권리 측면에서는 확약서 확인이, 가격 측면에서는 최근 거래가격 검증이 최종 판단의 관건입니다.
