인천지방법원 2026타경504972. 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 503호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 21층 건물이고, 감정평가상 해당 호는 아파트로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합입니다. 이번 사건의 핵심은 가격보다 먼저 2023.10.25 등기된 박지안의 주택임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
박지안은 임대차계약일 2021.07.22, 확정일자 2021.08.11, 주민등록·점유개시일 2021.09.24이고, 보증금은 180,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 성립해 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 21층 건물 내 5층 503호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발행일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박지안 제5층 제503호 39.882㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.24 | 우선변제 有 확정 2021.08.11 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
박지안의 임차권은 말소기준인 2024.09.30 가압류보다 앞선 권리입니다. 등기 자체만 보면 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 이 임차인에 한해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약의 효과를 다른 권리까지 확대해서 해석하지는 않습니다.
② 가격 판단 — 시세 단정 대신 회차 구조를 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 250,000,000원으로 신건입니다. 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 자동계산 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 10,344,557,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 10,393,857,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 10,410,257,555원 | 23,040,000원 |
2회 유찰 시 자동 시나리오에는 매수인 인수 23,040,000원이 표시되지만, 박지안 임차권에 대한 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박지안 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 65,700,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 250,000,000원 가정에서 집행비용 4,300,000원과 박지안 보증금 180,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 65,700,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 10,344,557,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물로 사용승인일은 2021.01.27입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 박지안 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다.
- 선순위 임차권 확인. 임대차계약일 2021.07.22, 확정일자 2021.08.11, 전입·점유개시 2021.09.24, 보증금 180,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 금지사항 부기등기 확인. 소유권보존등기에 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항이 부기되어 있습니다.
- 배당구조 확인. 신건 매각가 기준 박지안 보증금 180,000,000원이 우선 배당되고, 후순위 채권에는 큰 미배당이 발생합니다.
- 가격 검증. 감정가 250,000,000원을 동일 평형 최근 실거래·최신 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 확약이 승부처”
이 사건은 단순한 ‘임차인 없음’ 유형이 아닙니다. 박지안의 보증금 180,000,000원짜리 선순위 주택임차권이 존재하고 대항력·우선변제권도 갖추고 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권은 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
권리분석의 핵심은 이 확약이 실제 매각과 말소 과정에서 그대로 반영되는지를 원본으로 확인하는 것입니다. 동시에 감정가 250,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단할 실거래 비교 근거는 확인되지 않으므로, 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 판단해야 합니다.
