인천지방법원 2026타경505434. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 505호의 강제경매입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이며, 주택도시보증공사가 청구금액 190,000,000원으로 경매를 신청했습니다.

이 사건은 등기상 권리의 선후관계가 중요합니다. 말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 현성우의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023년 6월 16일 접수됐고, 전입신고와 확정일자는 모두 2021년 4월 21일입니다. 따라서 확약서가 없었다면 임차권의 선순위 인수 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약에 따라 해당 임차권이 유효하게 정리된다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약서의 정확한 문구·말소 조건·실행 주체를 원본으로 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의가 핵심

말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 현성우의 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 접수된 선순위 권리이므로 별도로 검토해야 합니다.

2022년 7월 접수됐던 제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024년 6월 이미 말소됐습니다. 효성중공업이 신청했던 종전 강제경매개시결정도 기각결정에 따라 2026년 6월 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 주택도시보증공사가 신청한 2026타경505434입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약서가 제출됐다

참고: 말소동의 확약의 효력이 반영되지 않는 기계적 배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 임차보증금 미배당 30,515,840원이 산출됩니다. 이는 확약 적용 전 계산상 금액이며, 확약 이행을 전제로 한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 확약서 원본의 법적 효과와 실제 임차권등기 말소 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 254,000,000원, 시세 검증이 먼저

이번 회차 최저매각가는 감정가와 동일한 254,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 자체를 매입가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.

다만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 확약에 따른 권리 정리 가능성과 실제 매입가격의 적정성은 서로 다른 문제입니다.

특히 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 그 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 비교해 매입가격을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

신건 매각가 254,000,000원을 가정하면 집행비용 4,356,000원을 제외한 금액에서 선순위 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 59,644,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 갑구 4번 가압류권자로도 기재돼 있습니다. 동일 기관에 관한 각 등기와 신청채권이 실제로 어떤 채권관계에 해당하는지, 배당에서 중복 청구가 발생하지 않는지는 원본 채권관계와 배당절차로 확인해야 합니다. 표의 예상액은 제시된 배당순서에 따른 추정치이며 확정 배당액이 아닙니다.

당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 세금 등의 실제 배당순위와 금액에 따라 임차인 및 다른 채권자의 배당액이 변동할 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (등기 및 물건 현황 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 서운동 230, 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 505호입니다. 도로명주소는 서운로 34입니다.
• 용도. 아파트로 분류된 집합건물입니다. 등기된 임차권의 대상은 505호 39.882㎡ 전부입니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 소유권보존등기에 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 부기등기가 있어 경매 후 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 점유관계. 현성우의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기된 점유개시일과 현재의 실제 점유 상태는 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 비교해 신건 최저가의 적정성을 검토해야 합니다. 감정가만으로 현재 시장가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용, 적용 대상, 말소 조건과 실제 이행 절차를 반드시 확인하세요.
• 선순위 임차권. 현성우의 보증금 190,000,000원, 전입일 2021.04.21, 확정일자 2021.04.21, 임차권등기일 2023.06.16을 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택 금지사항등기. 임대의무기간 관련 부기등기의 매각 후 처리와 관련 법적 의무를 확인하세요.
• 배당관계. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청 청구액 사이의 관계, 세금의 우선순위, 실제 임차보증금 배당 가능액을 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래가격과 최신 거래를 확인하고, 현재 최저가 254,000,000원의 적정성을 별도로 검토하세요.
• 점유·명도. 실제 거주자와 임차권등기상 권리자의 관계, 주택 인도 여부 및 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비 체납. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납액을 확인하세요. 입주자대표회의의 가압류도 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 최신 원본. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 관련 확약서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 정리, 가격은 별도 검증”

이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 중요합니다. 현성우의 임차보증금은 190,000,000원이며, 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 원래는 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다. 다만 제출된 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 모든 검토가 끝난 것은 아닙니다. 민간임대주택 관련 금지사항등기와 실제 점유·배당관계를 확인해야 하고, 신건 최저가 254,000,000원의 가격 적정성 역시 실거래 자료로 검증해야 합니다. 현재는 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 확약서 원본 확인을 통한 선순위 임차권 정리가 먼저, 시장가격 검증은 그다음입니다. 단순히 확약서가 존재한다는 사실이나 향후 유찰 가능성만으로 매입가격의 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.