인천지방법원 2026타경505438. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 405호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 253,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 148,500,000원입니다.

등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 중심 경매와는 구조가 다릅니다. 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사의 가압류인데, 그보다 앞선 2024.08.12. 주진숙 명의 주택임차권등기가 있습니다. 전입신고와 확정일자도 말소기준보다 앞서 있으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다.

이 사건의 중요한 반전은 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있으므로, 해당 임차권은 확약의 유효성과 적용을 전제로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 단, 이 확약은 명시된 주택임차권에만 적용되는 것으로, 다른 임차인이나 별개 권리까지 포괄적으로 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 확약서로 해소되는 선순위 보증금

등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 주진숙 1명입니다. 보증금은 180,000,000원이며, 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 임차인입니다.

다만 법률상 선순위 권리의 존재와 확약에 따른 실질 인수위험 해소는 서로 다른 문제입니다. 입찰 전 확약서 원본에서 말소동의 대상, 적용 조건, 실제 말소절차를 확인해야 합니다. 특히 확약 밖의 별도 임차인이나 점유관계가 발견된다면 해당 확약의 효력이 자동으로 확대되지는 않습니다.

③ 배당 시뮬레이션 — 신건은 임차보증금 전액 배당

최저매각가인 253,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 선순위 임차인 주진숙에게 보증금 180,000,000원 전액이 배당됩니다. 이후 주택도시보증공사 가압류에 68,658,000원이 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

매각가 253,000,000원 가정에 따른 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 동일 채권자의 가압류와 경매신청 청구금액은 법률상 별도 채권인지 원본 확인이 필요합니다. 채권자 미배당액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 중요한 것은 임차인 미배당

매각가가 낮아질수록 임차인의 우선배당을 제외하고 일반채권자에게 돌아가는 금액은 줄어듭니다. 특히 2회 유찰 시에는 선순위 임차보증금의 일부가 미배당으로 남습니다. 다만 이 금액은 확약 적용 전의 명목상 인수 가능액으로, 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 분석합니다.

* 2회 유찰 시 임차보증금 명목 미배당액은 21,146,880원입니다. 해당 임차권에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 처리합니다. 확약 밖 별도 임차권에는 적용되지 않습니다. 전체 미배당은 제공된 배당 시뮬레이션상 일반채권자 미배당액으로, 매수인 승계채무와 다릅니다.

⑤ 별도 확인사항 — 민간임대주택 금지사항등기

이 사건은 임차보증금 문제와 별도로 갑구 1-1번 금지사항등기를 반드시 살펴봐야 합니다. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무와 임대료 증액 제한에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

또한 과거 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분은 2024.06.11. 이미 말소되었습니다. 효성중공업 주식회사가 신청했던 종전 강제경매개시결정 역시 2026.06.09. 말소되었으며, 현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사가 신청한 사건입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 21층 건물 내 4층 405호입니다. 사용승인일은 2021.01.27.이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부 및 건축. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공동주택으로서 일반적인 주거 수요를 고려할 수 있으나, 구체적인 매도가격·환금성 판단에는 최근 동일 평형 실거래와 현재 매물 호가 확인이 필요합니다. 감정가만으로 시세를 확정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 을구 1번 주택임차권을 대상으로 하는지, 말소동의 조건과 절차는 무엇인지 확인해야 합니다. 핵심은 미배당 발생 시에도 해당 임차권이 매수인에게 남지 않는지 여부입니다.
• 선순위 임차인. 주진숙의 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하고, 실제 점유와 인도관계를 확인해야 합니다.
• 별도 점유자. 확약서가 적용되는 임차인 외에 독립적인 임대차나 점유권원이 있는지 조사해야 합니다. 다른 권리가 확인될 경우 별도의 인수위험 분석이 필요합니다.
• 민간임대주택 제한. 갑구 1-1번 금지사항등기의 존속 여부와 낙찰 후 적용되는 임대의무·임대료 제한 등을 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 압류·조세. 계양세무서장 관련 압류가 있으므로 실제 조세채권의 종류와 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 등으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 입주자대표회의 가압류. 4,500,000,000원의 가압류 청구금액은 개별 호실의 미납관리비와 동일한 의미가 아닙니다. 공용부분 관리비 체납과 매수인 승계 가능 금액은 관리사무소에서 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 단지·동일 평형의 최근 거래와 최신 거래, 층별 가격 차이를 확인한 후 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 매각기일 및 서류 재확인. 2026.10.12. 입찰에 앞서 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 확약서 원본 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다

이 사건의 핵심은 180,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 임차인 주진숙은 말소기준권리 이전에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 확약서가 없다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있는 구조입니다.

다행히 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 효력이 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 발생하는 명목 미배당액 21,146,880원도 동일한 확약 적용을 전제로 실질 인수에서 제외합니다.

하지만 민간임대주택 금지사항등기는 이와 별개의 문제입니다. 선순위 임차권의 말소동의가 임대주택 관련 제한사항까지 해소하는 것은 아니므로, 낙찰 후 적용되는 규제와 소유권 취득 조건을 반드시 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서 신건 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론적으로, 임차권 인수위험은 확약으로 해소되는 구조지만 민간임대주택 관련 권리·의무의 확인이 남아 있습니다. 확약서 원본과 금지사항등기의 법적 처리, 실제 점유관계를 확인한 후 최근 실거래를 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.