수원지방법원 2024타경43004. 평택시 포승읍 도곡리 150-78의 토지·전 물건입니다. 토지면적은 770㎡이고 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 권리분석의 기준점은 2019.08.08. 설정된 안중제일신용협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 안영란·하영수의 근저당과 가처분, 중소벤처기업진흥공단·현대카드·신용보증기금의 가압류 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 등기만 보고 단순한 토지 경매로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록3 지상의 목록4 단층주택은 목록1 토지에도 걸쳐 있습니다. 또 목록1은 공부상 지목이 ‘전’이지만 일부가 주택부지로 이용되고 있고, 목록2는 공부상 임야이나 현황은 잡종지입니다. 따라서 이 사건은 인수권리보다 농지취득자격증명과 현황·경계 확인이 실제 입찰의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경43004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 150-78 |
| 용도 / 면적 | 토지 · 전 · 770㎡ |
| 소유자 | 최경애 |
| 감정가 / 최저가 | 469,872,760원 / 469,872,760원 (신건) |
| 청구금액 | 141,975,573원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 용도지역·지구 | 계획관리지역 · 자연취락지구 · 가축사육제한구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
| 공시지가 | 229,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
임차인 없음. 다만 감정요항표상 토지의 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.08.08. 설정된 채권최고액 36,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권자는 안중제일신용협동조합에서 명칭변경을 거쳐 경기제일신용협동조합으로 표시되었고, 2026.03.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이 이전은 기존 2019.08.08. 근저당의 권리이전으로, 말소기준의 시간순서를 새로 만들지는 않습니다.
② 현황·농지 리스크 — 이 사건의 실제 핵심
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환하지 않음으로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 건물의 걸침. 목록3 지상의 목록4 단층주택은 목록1 토지상에도 걸쳐 있습니다.
- 지목과 현황 차이. 목록1은 공부상 ‘전’이나 일부는 주택부지로 이용되고, 목록2는 공부상 ‘임야’이나 현황은 잡종지입니다.
- 주변 환경. 진목동마을 내 단독주택·공장·창고·근린생활시설·골프연습장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,872,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,098,728원 |
| 을구 4번 근저당 · 안중제일신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 안영란 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 하영수 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 110,097,591원 | 86,774,032원 |
| 갑구 5번 가압류 · 현대카드주식회사 | 16,361,361원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 74,178,889원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 469,872,760원 가정 시 채권자 총 청구액은 576,637,841원, 채권자 예상배당액은 462,774,032원, 미배당은 113,863,809원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 469,872,760원 | 462,774,032원 | 113,863,809원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 375,898,208원 | 369,835,633원 | 206,802,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 300,718,566원 | 295,708,506원 | 280,929,335원 | 0원 |
유찰될수록 배당받지 못하는 후순위 채권액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 낙찰가격이 내려간다고 해서 별도의 보증금이나 후순위 등기채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 지표가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 이 숫자만으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 포승읍 도곡리 ‘진목동마을’ 내에 위치하며 단독주택, 공장, 창고, 근린생활시설, 골프연습장, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재. 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지형상. 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·자연취락지구이고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 ‘전’인 토지 일부가 주택부지로 이용되고, 공부상 ‘임야’인 토지는 현황상 잡종지입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선. 매각결정기일까지 제출해야 하며 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는 조건을 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 단층주택이 목록1 토지에도 걸쳐 있으므로 매각 대상과 현장 경계를 대조하세요.
- 점유·사용관계 확인. 신고 임차인은 없지만 토지 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. ‘전’ 일부의 주택부지 이용, ‘임야’의 잡종지 이용 상태를 현장과 지적도에서 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 표시를 목적에 맞게 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 469,872,760원입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다”
등기상 권리관계만 보면 말소기준은 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 안전형 토지로만 보기에는 확인할 사항이 많습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크가 있고, 일괄매각·제시외 건물·단층주택의 토지 걸침, 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이까지 함께 확인해야 합니다. 또한 현재는 신건으로 최저가가 감정가 469,872,760원과 동일하고, 시장 실거래 비교 근거가 없는 만큼 권리 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 ‘등기 말소 여부’보다 농취증을 확보할 수 있는지, 일괄매각의 실제 범위와 현황을 정확히 파악했는지에 있습니다.
