수원지방법원 2025타경53195. 감정평가상 이 물건은 지하철 5호선 미사역 북서측 인근의 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 미사푸르지오시티 A동 18층 A-1814호입니다. 현재 소유자는 박지수이며, 2023.03.07 매매를 원인으로 320,000,000원에 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당권은 2018.08.31 설정됐다가 2021.09.30 해지로 이미 말소되어 현재 경매의 부담권리는 아닙니다.
현재 권리구조의 출발점은 2023.09.06의 전세권입니다. 전세금은 300,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2023.09.06부터 2025.09.05까지입니다. 그 다음 2024.02.14 최대한의 가압류 26,000,000원이 들어왔고 이 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.10.16 삼성이앤에이 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53195 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 18층 에이-1814호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층 A-1814호 |
| 소유자 | 박지수 · 2023.03.07 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성이앤에이 주식회사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
임차인 신고는 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기된 전세권 300,000,000원이 핵심입니다. 전세권은 2023.09.06 설정되어 2024.02.14 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 전세권자는 당초 삼성엔지니어링주식회사였고, 2024.03.21 상호를 삼성이앤에이주식회사로 변경한 사실이 2024.05.23 등기됐습니다.
2024.02.14 최대한의 가압류 26,000,000원과 2025.10.16 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2018.08.31 신한은행 근저당권 252,000,000원은 2021.09.30 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 신건 313,000,000원, 시세 할인 여부는 별도 판단
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 313,000,000원입니다. 소유자 박지수의 2023.03.07 취득 거래가액은 320,000,000원으로 확인되지만, 이는 현재 매각기일보다 약 3년 전 거래이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용하지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 권리관계가 배당산정대로 정리되어 매수인 인수가 0원이라면 실질취득은 313,000,000원이지만, 선순위 전세권이 실제 인수되는 경우에는 가격 구조가 완전히 달라지므로 권리 확정이 가격 판단보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성엔지니어링주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 최대한 | 26,000,000원 | 7,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 326,000,000원 중 307,818,000원이 배당되고 18,182,000원이 미배당으로 남습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%인 5,182,000원으로 추정되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 20층 건물 중 18층입니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상업·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 미사역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 소방, 승강기, 보안설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 별도의 임차인 신고는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 2023.09.06 전세권 300,000,000원이 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 예상배당은 전액 배당·인수 0원이나, 최종 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일성. 전세권자 삼성엔지니어링주식회사는 상호변경 후 삼성이앤에이주식회사로 등기됐고, 이 법인이 경매를 신청했습니다. 관련 등기와 신청채권 300,000,000원의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 2023년 소유자 취득가 320,000,000원만으로 2026년 현재 시세를 판단하지 말고, 입찰 시점의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트를 전제로 한 가격·세금·대출 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 점유·인도. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도 비용과 절차를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 최종 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘3억원 전세권의 최종 처리’
이 사건은 겉으로만 보면 감정가와 최저가가 같은 313,000,000원의 신건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 전세권 300,000,000원입니다. 이 전세권은 2024.02.14 말소기준 가압류보다 먼저 설정됐지만, 전세권자의 상호변경 법인인 삼성이앤에이가 직접 경매를 신청했고 예상배당표에서는 전세금 전액을 배당해 매수인 인수 0원으로 계산하고 있습니다.
그 계산이 최종 매각조건과 일치한다면 실질취득은 최저가와 같은 313,000,000원입니다. 그러나 선순위 전세권의 인수·소멸 여부가 원본 서류에서 다르게 확인되면 투자 구조 자체가 달라집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “선순위 전세권이 매각으로 확실히 소멸하는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 시세 자료 없이 가격 메리트를 단정하는 것도 피해야 합니다.
