수원지방법원 2025타경53301. 하남시 망월동 힐스테이트에코미사강변 4층 423호로, 감정평가상 욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔입니다. 등기 흐름의 첫 말소기준은 2022.02.07. 국의 압류이지만, 임차인 황지원은 2021.07.31. 점유를 시작하고 2021.08.02. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자도 2021.08.01.로 말소기준보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서는 125,000,000원에 낙찰받더라도 임차인 미배당액 17,550,000원을 더 부담하므로 실질취득액은 142,550,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53301 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 4층 423호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 욕실을 갖춘 원룸 형태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상10층 · 4층 423호 · 사용승인일 2019.03.13. |
| 소유자 | 김경남 · 거래가액 121,242,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
핵심은 등기의 선후관계입니다. 황지원의 주민등록일 2021.08.02.과 확정일자 2021.08.01.은 말소기준인 2022.02.07. 압류보다 앞섭니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류 등은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황지원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.08.01 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
임대차계약일은 2021.07.17., 점유개시일은 2021.07.31.이며 배당요구도 확인됩니다. 2024.04.18.에는 보증금 140,000,000원으로 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 17,550,000원 | 142,550,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 42,200,000원 | 142,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 61,840,000원 | 141,840,000원 |
낙찰가가 125,000,000원에서 100,000,000원, 80,000,000원으로 내려가도 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액은 각각 17,550,000원, 42,200,000원, 61,840,000원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 142,550,000원 → 142,200,000원 → 141,840,000원으로 거의 같은 수준입니다. 이 사건에서 유찰은 곧바로 실질적인 매입원가 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 황지원 보증금 | 140,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,172,006원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황지원 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 140,000,000원 중 122,450,000원이 배당되고 17,550,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재의 실질취득액 약 1.42억원이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 125,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득액 142,550,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 남동측 광대로변에 위치하며, 주변은 주상복합건물·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 상업·업무지대입니다. 한강변에 위치해 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로인 미사대로 주변이며 근거리에 지하철 5호선 미사역이 있고, 하남시내버스 차고지도 인근에 있어 대중교통 편의성이 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물의 4층 423호이며, 사용승인일은 2019.03.13.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔이며, 건물 부지는 근린생활시설 및 오피스텔의 용도복합 건물 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재계산. 현재 가정은 17,550,000원 인수지만 실제 배당표 확정 전까지 달라질 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차관계 원본 검증. 임차권자 황지원이 강제경매 채권자로도 나타나므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유관계와 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 실질취득액으로 비교. 최저가 125,000,000원이 아니라 현재 142,550,000원, 1회 유찰 시 142,200,000원, 2회 유찰 시 141,840,000원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 1.25억이 아니라 약 1.42억이다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 125,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서는 배당 후 17,550,000원을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득액이 142,550,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총부담은 각각 142,200,000원, 141,840,000원으로 크게 달라지지 않습니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 이 약 1.42억원이 시장가보다 낮은지 판단할 근거도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임차권자·경매채권자가 동일한 점까지 확인해야 하므로, 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하기 어려운 권리구조입니다. 이 물건은 반드시 실제 인수액과 최근 오피스텔 시세를 함께 확인해야 합니다.
