수원지방법원 2025타경53335. 경기 광주시 태전동 쌍용스윗닷홈 303동 306호, 전용 84.746㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김승수·임현주로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2016년 5월 거래가 263,000,000원에 소유권이 이전됐으며, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 비엔케이캐피탈 근저당권과 임현주의 김승수 지분 가압류가 추가됐고, 비엔케이캐피탈이 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리상 핵심은 2016.05.27. 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권 및 임현주의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 최근 동일 평형 거래가 하락하는 가운데 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 687 쌍용스윗닷홈 제303동 제3층 제306호 도로명주소: 경기도 광주시 회안대로 350-23 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.746㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 3층 |
| 소유자 | 김승수(지분 2분의 1) · 임현주(지분 2분의 1) 2016.05.27. 소유권이전 · 거래가 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈주식회사 / 176,753,382원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 말소기준권리 | 2016.05.27. 을구 7번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 207,900,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (제공된 배당계산 및 확인된 등기권리 기준) |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,900,000원이며, 그 뒤에 설정된 을구 9번 비엔케이캐피탈 근저당권(196,800,000원)과 갑구 6번 임현주의 김승수 지분 가압류(50,000,000원)는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024년 신한카드의 김승수 지분 가압류(17,254,754원)는 2024.06.26. 이미 말소됐습니다. 이전 소유자 시절의 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태로, 현재 매수인이 별도로 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.
② 점유관계 — 공유자 김승수의 지위 확인
현황조사에 기재된 점유자는 김승수입니다. 등기부상 지분 2분의 1을 가진 공유자이자 우리은행·비엔케이캐피탈 근저당권의 채무자와 동일 인물로 확인됩니다. 따라서 해당 점유자를 보증금이 확인된 독립적인 주택임차인으로 간주해 임차보증금을 인수액에 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승수 등기상 공유자·채무자 |
2016.06.08. | 미상 / 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
확인되지 않음 | 독립 임대차 미확인 예상 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
쌍용스윗닷홈3은 409세대 규모로 2004.01.05. 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.75㎡ 동일 평형 실거래 12건이며, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 356,187,500원과 최신 거래 375,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08. | 84.75㎡ | 5층 | 375,000,000원 |
| 2026.08. | 84.75㎡ | 12층 | 400,000,000원 |
| 2026.06. | 84.75㎡ | 2층 | 342,500,000원 |
| 2026.06. | 84.75㎡ | 1층 | 317,000,000원 |
| 2026.06. | 84.75㎡ | 12층 | 353,000,000원 |
| 2026.06. | 84.75㎡ | 1층 | 317,000,000원 |
| 2025.11. | 84.75㎡ | 6층 | 350,000,000원 |
| 2025.10. | 84.75㎡ | 13층 | 395,000,000원 |
| 2025.08. | 84.75㎡ | 13층 | 433,000,000원 |
| 2025.08. | 84.75㎡ | 7층 | 383,000,000원 |
| 2025.06. | 84.75㎡ | 5층 | 364,000,000원 |
| 2025.06. | 84.75㎡ | 14층 | 378,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 367,291,666원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 356,187,500원 (8건) |
| 최신 거래 | 2026.08. · 375,000,000원 |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 317,000,000원 / 433,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 102.6% |
| 최저가 / 최근 평균 | 105.8% |
| 최근 거래가격 추세 | -8.6% |
전체 12건의 실거래 평균은 367,291,666원이지만, 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 356,187,500원입니다. 과거 433,000,000원 등 상대적으로 높은 거래가 전체 평균에 반영돼 있으므로, 이를 현재 시세의 유일한 기준으로 삼으면 가격 매력이 과대평가될 수 있습니다.
특히 최근 거래 추세는 -8.6%입니다. 신건 최저가 377,000,000원은 최근 평균의 105.8%이며, 최신 거래로 제시된 375,000,000원보다도 높습니다. 같은 2026년 8월에도 400,000,000원 거래가 존재하지만, 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 하며, 단일 고가 거래만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,078,000원 |
| 1. 을구 7번 · 우리은행 근저당 | 207,900,000원 | 207,900,000원 |
| 2. 을구 9번 · 비엔케이캐피탈 근저당 | 196,800,000원 | 163,022,000원 |
| 3. 갑구 6번 · 임현주 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 채권 합계 | 454,700,000원 | 370,922,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 83,778,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가로 매각되더라도 전체 채권이 전액 변제되지는 않습니다. 우리은행은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만, 비엔케이캐피탈과 임현주에게는 미배당이 발생하는 구조입니다. 비엔케이캐피탈의 경매 신청 청구액은 176,753,382원으로, 해당 예상배당액 163,022,000원보다 높습니다.
다만 채권자의 미배당액 83,778,000원이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 확인된 채권은 매각으로 소멸하는 근저당권 및 가압류에 해당하므로 제공된 배당계산상 매수인 예상 인수금액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 인수되지 않는다
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 377,000,000원 | 83,778,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 301,600,000원 | 158,122,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 241,280,000원 | 217,597,920원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당은 증가하지만, 매각으로 소멸하는 후순위 근저당권과 가압류의 잔여 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 제시된 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 유찰 및 매각 조건은 법원의 후속 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 태전동 광남고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 3층 아파트입니다. 급배수·위생·난방·소화·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 및 규제. 제2종일반주거지역으로 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함되며, 상대보호구역과도 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,063,000원/㎡. 대지 형상은 부정형이고 지형은 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 409세대 단지로 동일 평형 거래 사례는 확보돼 있으나, 거래가격은 317,000,000원부터 433,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 거래 추세 -8.6%를 반영해 개별 호수의 층·향·내부 상태별 가격 차이를 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 응찰가격 검토. 전체 평균 367,291,666원보다 최근 12개월 평균 356,187,500원과 최신 거래 375,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.6%를 가격 산정에 반영하고, 개별 호수의 내부 상태와 층 차이를 함께 살펴야 합니다.
- 점유자 김승수 확인. 등기상 공유자·채무자와 동일하므로 실제 점유 경위, 임대차 주장 여부 및 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 조사에서는 김승수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최종 명세서에서 인수되는 권리 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수액 구별. 예상 미배당 83,778,000원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 근저당권과 가압류의 소멸 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당계산상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 점유자로 조사된 김승수는 등기상 공유자·채무자와 동일하며, 임대관계가 명확하게 확인되지 않았으므로 점유·명도 문제까지 자동으로 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 377,000,000원이 최근 12개월 평균 356,187,500원의 105.8%입니다. 최신 거래 375,000,000원보다도 높고, 최근 거래 추세는 -8.6%로 하락하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 시세 대비 저렴한 물건으로 보기 어렵습니다.
권리상 예상 인수는 0원이지만 점유관계는 확인이 필요하며, 신건 가격에는 최근 시세 대비 뚜렷한 할인 매력이 없습니다. 이 물건은 채권 미배당액 자체보다 실제 점유관계와 하락하는 최근 거래가격을 정확하게 반영하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
