울산지방법원 2024타경10138. 양산시 물금읍 가촌리 일대에서 제조업소로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층의 제2종근린생활시설(제조업소)이고 사용승인일은 2013.08.30입니다. 소유자는 고려종합개발주식회사이며, 2021.05.13 설정된 서부산농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 신용보증기금, 신보2023제4차유동화전문 유한회사, 신보2023제24차유동화전문유한회사, 근로복지공단 등의 가압류·압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2021.04.13 양산시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2021.05.26 해제되어 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경10138 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 502-1 · 경상남도 양산시 물금읍 가촌새터2길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설(제조업소) · 사용승인일 2013.08.30 · 층고 약 5.5미터 내외 |
| 토지 | 공장용지 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 395.0㎡ |
| 소유자 | 고려종합개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,591,456,500원 / 545,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 1,062,489,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.13 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보로 가촌리 502-1, 502-2, 502-4 토지가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격구조 — 감정가 34%지만 ‘시세 대비 저가’로 단정 금지
현재 최저매각가는 545,870,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가 1,591,456,500원의 34% 수준까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 382,109,000원, 5회 유찰 시 267,476,299원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 545,870,000원 | 538,011,300원 | 4,107,457,557원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 382,109,000원 | 375,959,474원 | 4,269,509,383원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 267,476,299원 | 262,931,631원 | 4,382,537,226원 | 0원 |
핵심은 감정가 대비 할인율과 시장가치를 같은 것으로 보면 안 된다는 점입니다. 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교하기 쉬운 상품이 아니라, 제조업소와 토지가 결합된 자산입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리기 어렵습니다. 이미 3회 유찰된 사실 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,858,700원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 538,011,300원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 1,065,548,189원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신보2023제4차유동화전문 유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신보2023제24차유동화전문유한회사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 149,920,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,645,468,857원 가운데 현재 회차 예상 배당은 538,011,300원이며, 미배당은 4,107,457,557원입니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오에서 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 토지는 3필 일단지로서 제조업소용으로 이용중이고, 건물 역시 제조업소로 이용중입니다.
- 주위환경. 물금초등학교 북동측 인근이며, 중소규모 공장·단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설로, 내·외벽은 난연판넬잇기 마감이고 층고는 약 5.5미터 내외입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공장용지, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 850,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 매각 범위 — 제외 물건을 반드시 구분
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확정. 제시외 건물 1-1·1-2는 포함되지만 컨테이너 2동과 기계기구는 제외됩니다. 현장 물건과 목록을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 검증해야 합니다.
- 공장 활용성 확인. 현재 제조업소로 이용중이고 토지는 제2종일반주거지역입니다. 향후 이용계획이 현행 용도지역·교육환경·가축사육 제한과 맞는지 검토해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 34%라는 비율보다 실제 매수층과 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 자산의 쓰임과 출구가 먼저”
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 등기상 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 말소기준인 서부산농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 말소기준 이전의 양산시 압류도 이미 해제됐습니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가가 545,870,000원, 감정가의 34%까지 내려왔음에도 이미 3회 유찰됐다는 점, 제조업소와 토지라는 자산 성격, 컨테이너 2동과 기계기구가 매각에서 제외된다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격의 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
