수원지방법원 평택지원 2025타경973. 평택시 안중읍 송담지구에 위치한 대풍아트빌 1층 101호입니다. 물건분류는 도시형생활주택이며, 감정평가 당시에는 과일가게인 상큼과일로 이용됐던 것으로 조사됐습니다. 현재는 공실로 기록돼 있으나 건물 내외부에 집기와 비품이 쌓여 있는 상태입니다.
등기상으로는 구룡농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤로 설정된 평택성동신용협동조합의 근저당권들과 평택시 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 후순위 근저당의 채권최고액이 크고 배당 부족이 상당합니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액과는 구분해야 합니다.
투자 판단에서 더 중요한 부분은 실제 사용 형태와 가격입니다. 현재 최저가가 최근 확인 거래보다 높을 뿐 아니라, 대풍아트빌은 소규모 건물이고 대상 호실과 동일 면적의 직접적인 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 평택지원 2025타경973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 송담7길 45 |
| 물건분류 | 도시형생활주택 · 감정 당시 소매점 이용 |
| 면적 | 전용 56.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 필로티구조 |
| 준공 | 2016.12.15 |
| 건물 규모 | 9세대 |
| 현재 소유자 | 이계문 (등기상 소유자 요약 기준) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 유찰 | 0회 |
| 신청채권자 | 구룡농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 93,615,123원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.09 구룡농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정 이용상태 | 소매점(상큼과일)으로 이용됐던 것으로 보이나 현재 공실. 내외부 집기·비품 적치. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.09 구룡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 신청채권자도 동일한 구룡농업협동조합입니다.
2025.04.08 설정된 평택성동신용협동조합 근저당권 두 건은 각각 채권최고액 960,000,000원으로, 말소기준 이후의 권리입니다. 두 근저당은 공동담보목록이 서로 다르게 기재돼 있으므로, 등기상 설정액을 이 물건 하나에 대한 독립적인 실제 채무액으로 단정할 수는 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 각 등기상 채권최고액을 기준으로 산정합니다.
2025년 평택성동신용협동조합의 가압류는 이미 해제로 말소됐습니다. 이후 경매개시결정과 평택시 압류도 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 세금 관련 압류의 등기상 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 입찰 전 해당 세금의 법정기일 및 배당관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 확인 거래보다 6.2% 높은 신건
대풍아트빌은 9세대 규모이며, 확인된 매매 거래는 다음과 같습니다. 다만 거래된 호실은 대상 물건과 전용면적 및 층이 다르므로 이 거래가격을 대상 1층 101호의 직접적인 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 65.92㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 63.47㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 165,000,000원 |
최신으로 확인된 거래는 2024.09의 160,000,000원입니다. 이전 2023.05 거래가인 170,000,000원과 비교하면 5.9% 하락한 수준입니다.
현재 최저가 170,000,000원은 전체 확인 거래 평균 165,000,000원의 103.0%, 최신 확인 거래 160,000,000원의 106.2%입니다. 전체 평균만으로 평가해도 신건이 더 비싸며, 최근 가격 흐름을 반영하면 가격상 매력은 더욱 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,180,000원 |
| 1. 구룡농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 평택성동신용협동조합 근저당 · 을구 2 | 960,000,000원 | 46,820,000원 |
| 3. 평택성동신용협동조합 근저당 · 을구 3 | 960,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 배당액은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채무잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 법원의 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
신건 최저가에 낙찰되는 경우 예상 채권자 총배당액은 166,820,000원, 명목상 미배당액은 1,873,180,000원입니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 합산한 계산 결과이지, 대상 물건에 관한 확정된 실제 미상환채무액을 의미하지는 않습니다.
신청채권자인 구룡농업협동조합의 경매 청구액은 93,615,123원이며, 시뮬레이션은 채권최고액 120,000,000원을 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당과 가격 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 1,873,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 1,906,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 1,933,523,200원 | 0원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 동일합니다. 배당 시뮬레이션에서도 전 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 현재 가격은 최근 확인 거래보다 높고 대상 호실의 면적·용도도 비교 거래와 다릅니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락이 곧바로 실질적인 저가매수를 의미하지는 않습니다. 유찰 여부와 별개로 실제 호실의 적정 시세를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 행정복지센터 동남측 인근 송담지구에 위치합니다. 주변은 KT안중지사 등 공공시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 안중 중심지 부근으로 차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 필로티 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감입니다. 급배수·위생·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 포장도로에 접하며, 토지 형상은 대체로 사다리형입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구)이며, 가축사육제한구역과 안일고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,248,000원/㎡.
- 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인·단체 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 허가구역 기재가 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정 당시 과일가게로 사용됐던 것으로 조사됐으나 현재 공실입니다. 건물 내외부에 남아 있는 집기·비품의 처리와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 소매점 이용과 해당 호실의 공부상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 9세대 소규모 건물로 거래 표본이 적고, 확인된 거래는 대상과 면적·층이 다릅니다. 대상 호실의 소매점 이용 이력도 매수 수요와 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 170,000,000원은 최신 확인 거래 160,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 실제 용도 확인. 도시형생활주택 분류와 감정 당시 소매점 이용 이력을 함께 검토하고, 건축물대장상 호실 용도 및 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 상가 이용 당시의 임대차계약, 사업자등록 및 현재 실질 점유 여부를 대조하세요.
- 집기·비품 처리. 현재 공실로 조사됐더라도 건물 내외부에 적치된 물품이 있으므로 잔존물 처리와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 평택성동신용협동조합의 근저당 두 건에 서로 다른 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 원본을 대조하여 실제 채무와 다른 공동담보물의 관계를 확인하세요.
- 평택시 압류 확인. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 세금의 법정기일 및 배당순위가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 소유권 등기 대조. 소유자 요약에는 이계문으로 기재돼 있으나 과거 소유권이전 항목에 말소 표시가 있으므로 현재 유효한 소유권 등기를 원본에서 확인하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 시설물 상태, 공실 이후 유지관리 상태를 확인하세요.
- 추가 시세조사. 동일 건물의 확인 거래는 2023.05와 2024.09 거래입니다. 대상 호실과 동일하거나 유사한 1층 물건의 현재 시세를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 별개의 문제”
평택 대풍아트빌 101호는 말소기준권리 이후 설정된 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 170,000,000원은 최신 확인 거래가격 160,000,000원보다 높고, 비교 거래의 가격 흐름도 5.9% 하락했습니다. 더구나 비교 거래는 대상과 면적 및 층이 달라, 해당 거래가격을 곧바로 101호의 현재 시세로 확정하기 어렵습니다.
도시형생활주택으로 분류된 물건이지만 감정 당시 소매점으로 이용됐고, 현재는 집기·비품이 남아 있는 공실 상태입니다. 임대관계도 미상입니다. 9세대 규모의 소규모 건물이라는 특성까지 고려하면, 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 인수는 없으나 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 입찰 전 실제 용도와 점유관계, 잔존물, 동일 조건의 현재 시세를 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰가격을 낮추는 것이 아니라, 실제 이용 가능성과 환금성을 검증한 뒤 적정 취득가격을 산정하는 것입니다.
