수원지방법원 2025타경53445. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 제6층 603호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사토요디맨드이며, 2022.05.25. 매매를 원인으로 2022.05.27. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 143,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 선순위 임차권과 대항력 포기 확약의 조합입니다. 말소기준은 2025.11.19. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.05.31. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일 2022.04.22., 확정일자 2022.04.25., 주민등록일자 2022.05.19., 점유개시일자 2022.05.20., 보증금은 155,000,000원입니다. 원칙만 적용하면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 서울보증보험이 임차보증금을 양수한 뒤 2026.04.01. 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 미배당액은 계산상 존재해도 매수인이 실질적으로 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하5층/지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사토요디맨드 (2022.05.27. 소유권이전, 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 169,141,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기 순서만 보면 2024.05.31. 임차권등기가 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 먼저이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.04.24. 하남시 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 신탁등기와 2021년 민간임대주택등기는 이미 말소된 상태입니다.
임차인·승계 현황 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 155,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.04.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증기관 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 해당 임차권에 대해서는 서울보증보험의 2026.04.01. 대항력 포기 확약이 적용됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 점은 등기상 선순위 임차보증금이 155,000,000원이라는 사실만 보고 실질취득액을 157,480,000원 수준으로 고정해서는 안 된다는 것입니다. 그 계산은 대항력 포기 확약이 없을 때의 원칙적인 인수 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 37,480,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 61,128,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 79,982,400원 | 0원 | 76,800,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 그 임차권에 대한 대항력 포기 확약이 존재하므로 각 회차의 실질 인수는 0원이며, 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 155,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 169,141,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 선순위 임차보증금에 배당돼 계산상 37,480,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 2026.04.01. 대항력 포기 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 169,141,095원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 하남종합운동장 남동측 인근이며, 주상복합빌딩·업무시설(오피스텔)·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층/지상10층 건물의 6층 603호이며, 급·배수·위생·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 약 20미터, 동측과 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기 확약의 명의·대상 임차보증금·조건을 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 임차권 처리 확인. 등기상 한국토지주택공사 명의 임차권이 남아 있으므로 매각 후 말소 절차 및 확약의 적용 범위를 원문 기준으로 다시 대조하세요.
- 현황점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 임차인 수는 보증기관 승계 신고를 제외해 0명으로 보지만, 현재 점유자와 인도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 120,000,000원만으로 싸다고 판단하지 마세요. 오피스텔·근린시설 이용 특성을 반영한 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 표현이 다르므로 건축물대장·집합건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 가정에서는 서울보증보험 청구액 169,141,095원이 전액 미배당입니다. 이는 신청채권자의 회수 문제이며, 확약 반영 후 매수인의 실질 인수액과는 구분해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 말소기준보다 앞선 155,000,000원 임차권이 있고, 신건 120,000,000원에 낙찰되면 계산상 37,480,000원의 보증금 부족분이 생기기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 서울보증보험이 임차보증금을 양수한 뒤 2026.04.01. 미변제액에 대한 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 120,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가서는 안 됩니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 현황점유는 별도 검증이 필요한 신건이라는 점입니다.
