수원지방법원 2025타경53461. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 5층 다543호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고, 2022.02.18. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 673,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 삼성카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 경기도 하남시 망월동 834 및 834-1의 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 등기상 인수권리가 없다는 의미는 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 5층다543호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제다543호 · 사용승인일 2022.01.28 |
| 소유자 | 선호상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 672,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준은 2022.02.18. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2025.11.20. 주식회사 바이오빌의 강제경매개시결정, 2026.01.21. 삼성카드 주식회사의 10,138,541원 가압류, 2026.09.21. 더블유케이2606유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.12.04. 국의 압류는 2024.12.24. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 시원바이오(주)라파 | 다동5층543호 | 2023.02.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 승계 없음 |
시원바이오(주)라파의 전입신고일은 2023.02.07로, 말소기준권리인 2022.02.18. 주식회사국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 672,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어, 현재 가격이 시장 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 제공된 시나리오는 현재 회차 672,000,000원, 1회 유찰 시 537,600,000원, 2회 유찰 시 430,080,000원이지만, 이 숫자들은 경매 회차별 가격 시나리오일 뿐 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 672,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 673,200,000원 | 662,880,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 바이오빌 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,138,541원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 더블유케이2606유동화전문유한회사(양 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,283,338,541원 중 662,880,000원이 배당되고, 620,458,541원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제다543호이며 사용승인일은 2022.01.28입니다.
- 입지. 경기도 하남시 선동 소재 미사강변중학교 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·상업시설·주상용건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남측으로 중로와 동측으로 광대로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)과 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·공장설립제한지역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 망월동 834 및 834-1의 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기의 구체적 내용과 사용·처분 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 시원바이오(주)라파가 현황조사상 점유하고 있으므로 실제 영업·사용 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 대항력은 없지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 672,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당액은 620,458,541원이지만, 배당 부족 자체가 그대로 매수인 금전 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 모든 권리 소멸”
이 사건은 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 임차인 시원바이오(주)라파도 대항력이 없어 금전 인수 측면은 비교적 단순합니다. 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 핵심은 별도등기입니다. 토지 망월동 834 및 834-1의 2022.01.14. 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 672,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 이 물건은 ‘임차보증금 인수 위험’보다 구분지상권의 구체적 내용과 시장가격 확인이 입찰 전 핵심입니다.
