수원지방법원 2025타경987. 평택시 고덕동 고덕로자벨3 제1동 8층 806호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 309,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각기일은 2026년 10월 12일입니다.

등기 흐름은 비교적 명료합니다. 당초 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2022년 10월 13일 신탁등기가 말소되고 박재춘 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청한 구조로, 확인된 등기권리 중 매수인이 승계할 권리는 없습니다.

다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 수익성 있는 가격에 취득한다는 사실은 별개입니다. 특히 이 호실은 근린시설이며 공부상 이용상태는 휴게음식점입니다. 임대차 현황과 실제 사용 상태, 현재 상권에서의 매매가격 및 임대수익을 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁 말소 이후 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 신탁등기가 이미 말소됐다는 점입니다. 2022년 9월 19일 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌지만, 2022년 10월 13일 박재춘에게 소유권이전과 함께 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 확인되는 신탁 관련 선순위 등기가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

같은 날 설정된 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 286,000,000원이며, 2025년 12월 9일 이 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 경매개시결정 기입등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 가격 분석 — 3.09억 신건, 매매시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 309,000,000원입니다. 소유자 박재춘의 등기상 과거 거래가액은 312,329,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권 취득 당시의 거래가액이므로 현재 호실의 적정 시세로 사용하기 어렵습니다.

이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래만으로 가격을 판단하기보다, 동일 건물 및 주변 상업시설의 층별 매매가격, 임대료, 공실 현황과 용도별 수요를 함께 검토해야 합니다. 특히 8층에 위치한 휴게음식점 용도라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.

회차별 계산에서는 최저매각가가 내려가더라도 확인된 등기권리 기준의 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고, 채권 미배당액은 늘어납니다. 이 미배당액은 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등의 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 286,000,000원을 기준으로 산정한 단순 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액이나 법원의 확정 배당표를 의미하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

신청채권자의 경매 청구액은 252,273,795원인 반면, 위 예상배당은 근저당 채권최고액인 286,000,000원을 배당 대상으로 사용합니다. 두 금액은 서로 다른 개념이므로 채권최고액 전부가 실제 채무로 확정됐다고 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 채권계산서 및 법원의 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 지하 3층·지상 8층 건물 중 8층 806호입니다. 외벽은 돌붙임 및 페어글라스, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 알루미늄샷시로 마감돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남측 약 20m, 북측 약 12m, 서측 약 15m 도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가장형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 중심상업지역이자 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속합니다. 공시지가는 5,541,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 휴게음식점입니다. 실제 영업 및 시설 현황과 공부상 용도의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 중심상업지역 내 상업시설이지만 8층 호실이므로 저층 상가와 동일한 수요를 전제하기 어렵습니다. 해당 층의 업종 적합성, 실제 영업 여건, 임대수익과 주변 거래사례를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 고덕로자벨3 및 주변의 유사한 상업시설 거래사례를 확보하세요. 동일 건물이라도 층·용도·접근성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 임대차 및 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계 상세사항은 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 및 차임을 현장에서 확인하세요.
• 신탁등기 원본 대조. 2022.10.13 신탁등기 말소 및 박재춘 소유권이전 사항을 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
• 채권액과 배당. 신청채권자 청구액 252,273,795원과 근저당 채권최고액 286,000,000원을 구분하세요. 예상배당은 확정 배당금이 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 309,000,000원, 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원입니다. 회차별 자금계획은 세우되 실제 시세 확인을 우선하세요.
• 용도와 시설. 공부상 휴게음식점 용도와 실제 이용상태, 영업 가능 여부, 건축물대장 및 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 점유자 인도 및 명도 비용, 실제 사용 가능 시점을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리 정리는 명료하지만, 가격 검증은 별개”

평택 고덕로자벨3 806호는 과거 신탁등기가 이미 말소됐으며, 2022년 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준인 비교적 단순한 권리구조입니다. 확인된 등기권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 8층 근린시설이라는 물건 특성과 임대관계 미상은 별도로 확인해야 합니다. 감정가 309,000,000원이 현재 시장에서 적정한 가격인지, 실제 임대수익과 향후 매각 가능성이 어느 정도인지는 등기상 권리분석만으로 결론 내릴 수 없습니다.

이 물건은 권리관계 정리 가능성을 확인한 다음 실제 점유와 가격의 적정성을 검증하는 순서가 중요합니다. 신건에서 곧바로 응찰하기보다 현장 임대관계와 상업시설 거래사례를 먼저 대조하고, 유찰 시나리오 역시 실질적인 시장가격을 기준으로 평가해야 합니다.