수원지방법원 2025타경994. 평택시 세교동 힐스테이트평택 101동 25층 2501호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정가는 384,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하나은행이 청구액 219,851,076원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리의 출발점은 2018년 5월 3일 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 246,400,000원이며, 이후 설정된 가등기 관련 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현 소유자는 성광모입니다.
확인해야 할 부분도 있습니다. 갑구 4번에는 소유권이전청구권 가등기와 소유권이전 관련 기록이 함께 나타납니다. 후순위 권리로 표시돼 있지만, 담보가등기인지, 매매예약에 따른 가등기인지, 소유권이전과 어떤 관계인지 원본 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 실거래 평균과 거의 같습니다. 고층 거래 중에는 최저가보다 높은 사례도 있지만, 최근 최저 거래는 370,000,000원입니다. 따라서 권리상 예상 인수액이 없다는 사실과 가격 경쟁력이 있다는 판단은 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 제101동 제25층 제2501호 도로명주소: 경기도 평택시 세교6로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.87㎡ · 26층 건물 중 25층 |
| 이용상태 | 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·다용도실·실외기실·현관·발코니 |
| 소유자 | 성광모 (단독소유 · 등기상 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 하나은행 / 219,851,076원 |
| 입찰기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 힐스테이트평택1차 · 822세대 · 2018.01.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
최초 소유권보존 당시에는 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 존재했으나 이미 말소됐습니다. 2018년 5월 3일 김재호에게 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
근저당보다 후순위이므로 가등기 관련 권리는 매각 소멸 대상으로 분석되지만, 가등기의 정확한 종류와 소유권이전 본등기의 연결 관계, 실제 말소 범위는 등기 원문 및 매각물건명세서로 확인하는 것이 필요합니다. 현재 소유권 자체와 소멸 대상인 가등기 관련 권리를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 한정우 1명입니다. 전입일은 2021.01.05로, 말소기준 근저당 설정일인 2018.05.03보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 점유 부분 미상 |
2021.01.05 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계 없음 예상 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격
힐스테이트평택1차 동일 전용면적 84.87㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 표본 12건의 평균은 385,833,333원이며, 최저가 384,000,000원은 이 평균의 99.5%입니다. 평균보다 조금 낮기는 하지만 실질적인 할인 폭은 매우 작습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.87㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 21 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 13 | 378,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 24 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 387,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 385,833,333원 |
최근 거래 범위는 370,000,000원~405,000,000원입니다. 최저가 384,000,000원은 이 범위 안에 있고 최근 평균과 사실상 비슷합니다.
특히 최신 거래로 표시된 2026년 9월 3층 거래는 370,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 반면 같은 달 21층 거래는 405,000,000원, 8월 24층 거래는 400,000,000원입니다. 본건은 25층이므로 고층 거래도 비교할 가치가 있지만, 실제 가격 차이를 설명하려면 향·조망·내부 상태를 확인해야 합니다. 고층이라는 이유만으로 높은 거래가를 본건의 시세로 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,176,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 246,400,000원 | 246,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 131,424,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,176,000원을 제외하고, 하나은행 근저당 채권최고액 246,400,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 131,424,000원이 남는 계산입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 219,851,076원입니다.
위 배당은 근저당 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등은 변동될 수 있으며, 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 384,000,000원 | 246,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 307,200,000원 | 246,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 245,760,000원 | 241,519,360원 | 4,880,640원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당이 발생하지만, 이 금액이 곧바로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 말소 대상 근저당의 미배당과 매수인이 법적으로 승계하는 권리는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 세교동 세아초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 산업단지 및 공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 원거리에 평택지제역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 25층입니다. 난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구 보안개폐·화재경보·옥내소화전·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 관련되며, 근린공원·대로·완충녹지 등과의 저촉 사항이 있습니다. 공시지가 1,086,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 822세대 단지로 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가 370,000,000원부터 405,000,000원까지 분포해 층·향·상태별 가격 차이를 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 4번 소유권이전청구권 가등기의 종류, 담보가등기 해당 여부, 현재 소유권이전 등기와의 관계 및 매각에 따른 정확한 말소 범위를 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 한정우의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 최우선변제 여부도 함께 점검하세요.
- 가격 비교. 최근 평균 385,833,333원뿐 아니라 최신 거래 370,000,000원과 고층 거래 400,000,000원·405,000,000원을 함께 검토하세요.
- 현장 상태. 25층의 실제 향·조망·누수·내부 수리 상태를 확인하고 예상 수리비를 응찰 상한에 반영하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차, 공용부분 체납 관리비 등을 조사하세요.
- 입찰 직전 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 확인은 가능, 신건 가격은 신중하게”
평택 힐스테이트 2501호는 말소기준이 명확하고 실제 임차인의 전입도 말소기준 이후여서 현재 예상 인수액이 0원인 물건입니다. 다만 후순위 가등기의 정확한 성격과 임차인의 미확인 사항은 입찰 전 마무리해야 할 검토 대상입니다.
가격에서는 보다 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가 3.84억은 최근 평균 3.858억의 99.5%로, 일반 실거래 시세에 비해 뚜렷하게 낮은 수준이 아닙니다. 최신 거래 3.70억을 웃돌지만, 고층 거래는 4.00억~4.05억에 형성된 사례가 있으므로 해당 호수의 실제 상태와 개별 경쟁력을 확인해야 합니다.
종합하면 권리 구조는 비교적 단순하나 가등기 확인이 남아 있고, 신건 가격의 할인 매력은 제한적입니다. 후순위 권리와 임차관계를 확정한 다음, 유찰 시나리오 및 최근 고층 실거래와 비교해 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
