수원지방법원 2025타경53511. 하남시 망월동 우성르보아파크 17층 1732호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 113,000,000원, 신건 최저매각가도 113,000,000원입니다. 등기상 소유자는 정혁준으로, 2022.07.12. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 권리관계만 표면적으로 보면 복잡합니다. 국세·지방세 압류, 대규모 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매, 그리고 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 함께 얽혀 있습니다. 특히 장우현의 주민등록·점유개시는 2022.05.24.로, 말소기준권리인 2024.04.15. 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형에 해당할 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 17층 1732호 · 경기도 하남시 미사강변중앙로 226 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 지하6층 지상18층 건물 내 17층 |
| 사용승인일 | 2018.05.30 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.07.12. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.15. 압류 · 국(처분청 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 결론 반전
말소기준은 2024.04.15. 국의 압류입니다. 2023.10.24. 하남시 압류는 2024.01.02. 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 하남시 압류, 제이케이미래강동피에프브이주식회사 가압류 236,310,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 장우현 1명입니다. 보증기관 중복신고로 별도 합산되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장우현 | 1732호 19.16㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.24 확정 2022.05.06 배당요구 2024.05.31 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 29,382,000원으로 계산되어 있으나, 위 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 승계액은 0원입니다. 이 확약은 장우현 보증금 관련 범위에만 적용되며, 다른 임차인이 별도로 확인될 경우 그 권리까지 포기한 것으로 볼 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 113,000,000원, 시세 평가는 보류
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득금액은 낙찰가 113,000,000원입니다. 룰상 인수 계산액 29,382,000원을 더하는 방식으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서는 확약 때문에 그 금액이 실질적으로 승계되지 않기 때문입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가·가격 추세를 확인할 근거가 없어, 113,000,000원이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 장우현 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이주식회사 | 236,310,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 장우현 보증금에서 29,382,000원이 미배당되어 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01. 대항력 포기 확약을 반영하면 이 금액의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있을 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근. 업무시설·아파트단지·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하6층·지상18층 건물 내 17층 1732호. 사용승인일은 2018.05.30.입니다.
- 설비. 기본 위생설비·난방설비·승강기설비·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 20m 내외 포장도로와 접하고, 동측 약 10m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 양수관계 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수하고 우선변제권만 주장한다는 내용과 장우현 임차권등기의 관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 있으면 배당 선순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가 근거 없이 113,000,000원을 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인해 실제 이용·대출·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
장우현의 전입은 2022.05.24., 말소기준 압류는 2024.04.15.입니다. 보증금도 140,000,000원으로 현재 최저가 113,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형으로 보아야 합니다.
하지만 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수한 뒤 2026.06.01.자로 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약을 제출했습니다. 그 결과 현재 회차의 룰상 인수 계산액 29,382,000원은 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 낙찰가 113,000,000원 기준으로 보는 것이 맞습니다. 다만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 권리위험 완화와 가격 메리트를 혼동해서는 안 됩니다.
