수원지방법원 2025타경1001. 평택 고덕면 해창리에 위치한 고덕지식공작소아이타워 제7층 제733호입니다. 공부상 근린시설로 분류된 물건이며, 감정평가서에는 실제 이용상태가 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 아파트와 같은 일반 주거용 부동산이 아니므로 가격을 검토할 때도 지식산업센터의 이용 가능성, 임대수요, 거래 유동성 등을 별도로 살펴야 합니다.

등기상 소유자는 서상혁이며, 2023.12.05 소유권이전과 함께 국민은행의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 평택시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2023.12.05 국민은행 근저당권입니다. 일반적인 등기상 권리 소멸 구조는 명확하지만, 세금 관련 배당순위와 실제 점유·임대관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

처음 소유권보존등기에는 주식회사코람코자산신탁이 신탁재산의 소유자로 기재됐으나, 이후 신탁등기가 말소되고 서상혁에게 소유권이 이전됐습니다. 기존 신탁등기는 현재 등기상 이미 말소된 사항입니다.

국민은행 근저당권은 을구 1번이며, 그 이후 등기된 평택시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 확인된 등기상 권리를 기준으로 하면 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.

② 점유·임대관계 — 신고된 임차인 없음, 실제 임대관계는 미상

현재 확인된 경매자료에 별도로 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있으며, 현재 이용상태가 공장이라는 사실만으로 소유자 직접 사용이나 임차인의 부재를 단정할 수는 없습니다.

확인된 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 실제 임대관계 조사를 완료했다는 의미는 아니므로, 최종 입찰금액 산정 전에 점유관계를 재확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 4.20억, 실거래 검증이 먼저

감정가와 최저매각가는 모두 420,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가 자체가 현재 입찰가격의 기준입니다. 다만 해당 호실과 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

현재 신건 최저가로 낙찰받고 등기상 예상 인수액이 그대로 유지된다면, 부대비용을 제외한 실질취득 기준액은 420,000,000원입니다. 이는 낙찰가에 예상 인수액을 더한 금액이며, 검증된 시세와 비교한 할인 가격을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정액입니다. 국민은행은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 실제 조세배당순위는 반영되지 않았습니다. 국세·지방세의 우선배당 여부에 따라 채권자별 예상배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아질수록 미배당 확대

국민은행의 경매 신청 청구액은 387,158,329원입니다. 제시된 시뮬레이션에서는 신건의 국민은행 예상배당액이 413,400,000원으로 신청 청구액을 충족하지만, 1회 및 2회 유찰 시 예상배당액은 각각 330,496,000원, 264,236,800원으로 청구액에 미달합니다.

다만 해당 시나리오는 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 단순 계산입니다. 실제 채권 확정액, 조세채권 및 배당요구 현황에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 매수인 예상 인수액은 동일하게 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트형공장을 중심으로 일부 근린생활시설이 혼재한 지식산업센터 지대입니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 차량 진출입로는 남측 왕복 2차선 아스콘포장도로에 연결됩니다.
• 건물 구조. 2023.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 커튼월 강화유리, 내벽은 페인팅 마감이며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 중앙냉난방공조, 승강기, 화재탐지·경보설비, 실내소화전, 스프링클러 및 CCTV 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역이며, 택지개발지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로2류 및 중로3류 도로에 접하고 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 사용 업종과 입주 가능 조건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 수요층이 다른 지식산업센터입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 매도 가능가격과 예상 처분기간을 수치로 확정하기 어렵습니다. 주변 유사 호실의 실제 거래 및 임대 조건을 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조세채권 확인. 평택시 압류, 화성세무서 및 동화성세무서 압류의 조세 종류·법정기일·교부청구금액·당해세 여부를 확인하세요. 압류등기의 소멸과 실제 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 이용자와 사업자등록, 임대차계약의 존재 여부를 직접 확인하세요. 미확인 임차인이 발견되면 대항력과 배당 관계를 별도 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 420,000,000원을 기준으로, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터 유사 호실의 최근 실거래와 임대 조건을 비교하세요. 감정가와 실제 시장가격을 동일하게 취급하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 336,000,000원, 2회 유찰 시 268,800,000원의 매각가를 가정하고 있습니다. 각 가격대의 실질적인 경제성은 별도 시세조사 후 판단해야 합니다.
• 공장 이용 가능성. 지식산업센터의 입주자격, 이용 업종, 관련 시설 기준과 실제 사용 상태를 확인하세요. 매수 후 사용 또는 임대 계획에 적합한지도 점검이 필요합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 공용부분 부담, 점유자의 퇴거 또는 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 확인하세요. 매각기일과 매각조건의 변경 여부도 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격 판단은 아직 이르다”

고덕지식공작소아이타워 733호는 등기상 권리관계가 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 설정된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기도 이미 말소됐으며, 확인된 권리 기준으로 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.

다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 신건 매각대금 420,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 86,600,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 구별되는 채권자 측 배당 부족액입니다.

무엇보다 이 물건은 실제 이용상태가 공장(지식산업센터)인 특수성이 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가 4.20억을 저렴한 가격이라고 평가하거나, 유찰만으로 투자 매력이 확보된다고 판단하기는 어렵습니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 명확하지만, 조세배당·실제 점유관계·가격 경쟁력은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 우선 세금 및 임대관계 원본을 확인하고, 유사 지식산업센터의 실제 거래가격을 확보한 후 입찰금액을 결정하는 접근이 적절합니다.