수원지방법원 2025타경1015. 평택시 진위면 하북리 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다. 건물은 적연와 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층이며, 사용승인일은 1984년 1월 19일입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.

등기상 소유자는 권순필입니다. 2015년 협의분할 상속과 2021년 지분 증여를 거쳐 단독소유 형태가 되었으며, 2022년 송탄농업협동조합 명의 근저당이 설정되었습니다. 이 근저당을 기초로 임의경매가 진행 중입니다.

권리분석에서 중요한 것은 근저당의 최초 설정액과 변경액을 구분하는 일입니다. 최초 채권최고액은 120,000,000원이지만 2022년 5월 10일 300,000,000원으로 변경되었습니다. 따라서 최초 금액만으로 채권 규모나 실제 배당액을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 변경 근저당

말소기준은 2022년 1월 6일 설정된 을구 3번 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사비올루션 근저당과 정관영 가압류, 경매개시결정 및 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2017년 공정례 지분에 설정된 근저당권은 2021년 10월 5일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 승계하는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.

② 점유·임대관계와 경계 리스크

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사정만으로 임차인이나 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

감정평가서에는 본건 토지와 인접지의 지적경계가 불분명하여 정확한 확인에 측량이 필요하다는 내용이 있습니다. 건물·제시외 건물·담장 등의 실제 위치가 지적경계와 일치하는지 확인하지 않고 입찰하면 매수 후 이용이나 처분 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 비교 시세 확인 전 보수적 접근

감정가는 623,446,630원이며 신건 최저매각가 역시 동일합니다. 아직 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다.

다만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 토지와 근린생활시설, 제시외 건물을 일괄매각하는 물건은 단순한 아파트 시세 비교와 달리 개별 토지의 이용 가능성·건축물 상태·접도·규제·경계 등을 함께 검토해야 합니다.

각 회차 최저가에 낙찰되고, 현재 배당모형의 인수액 0원이 유지된다는 가정입니다. 취득세·등기비용·명도비용·측량비용 및 미확인 점유 관련 부담은 별도입니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 623,446,630원 가정)

위 금액은 최초 근저당 채권최고액 120,000,000원을 적용한 단순 배당 추정입니다. 변경 후 채권최고액 300,000,000원, 실제 피담보채권액, 조세채권의 법정 우선순위 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 특히 소유자 잔여액 280,601,864원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 하북2리마을회관 동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 적연와 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샤시창호이며 기본적인 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 확인된 토지 정보상 지목은 대, 면적 628㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구가 포함됩니다. 관련 필지에는 농림지역·농업진흥구역 등 서로 다른 토지이용 규제가 기재되어 있으므로 필지별 적용 범위를 구분해야 합니다.
• 군사·소음 규제. 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종 구역에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 도로. 관련 토지 중 일부는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 각 필지의 실제 접도와 이용 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 경계. 인접지와 지적경계가 불분명합니다. 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다는 감정평가 의견이 명시되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 제시외 건물의 매각 포함 범위와 실제 점유·경계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 근린생활시설이 결합된 개별성이 높은 물건입니다. 실제 이용 가능성, 토지 규제, 건물 상태 및 지적경계에 따라 매수층과 처분가격이 달라질 수 있으므로 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경 확인. 을구 3번 송탄농업협동조합 근저당의 최초 채권최고액 120,000,000원과 변경 후 300,000,000원을 구분하고, 실제 채권계산서 및 배당요구 내역을 대조하세요.
• 신청채권액 검증. 경매 청구금액 1,277,266,175원과 예상배당모형의 신청채권자 배당액 120,000,000원 사이에 큰 차이가 있습니다. 실제 채권 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 하북리 590-12, 590-26, 590-28의 매각 포함 여부 및 각 필지 면적, 제시외 건물의 구조와 매각 포함 범위를 원본 매각목록으로 확인하세요.
• 지적경계 측량. 인접지와의 경계가 불분명하다는 감정평가 의견을 반영하여, 건물 및 제시외 건물의 실제 위치와 경계 침범 가능성을 점검하세요.
• 임대차·점유. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시 시점을 확인하고 대항력 가능성을 별도로 검토하세요.
• 조세 압류. 평택세무서 및 평택시 관련 압류가 있습니다. 체납액·법정기일·배당순위를 확인하여 예상배당을 보정해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전구역, 소음대책구역 등 필지별 적용 내용을 확인하고 향후 사용·증축·개발 가능성을 검토하세요.
• 시세 검증. 인근의 이용상태와 규제가 유사한 토지 및 근린생활시설 실거래를 확인한 후 입찰가 상한을 산정하세요. 유찰에 따른 가격 인하만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 실제 물건의 범위”

이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점에서 권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 등기 말소 여부만으로 끝나지 않습니다.

감정가와 최저매각가는 623,446,630원으로 동일한 신건입니다. 근저당 채권최고액은 최초 120,000,000원에서 300,000,000원으로 변경되었고, 예상배당은 이 변경을 온전히 반영하지 못했습니다. 여기에 제시외 건물을 포함한 일괄매각, 임대관계 미상, 지적경계 측량 필요라는 현장 확인사항이 겹칩니다.

비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 계산 결과와 경제적으로 유리한 낙찰이라는 판단은 분리해야 합니다. 이 물건은 변경 근저당·배당·점유·경계·제시외 건물의 범위를 먼저 검증한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.