울산지방법원 2024타경100000. 등기상 소유자는 박영애와 황성임으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 전체 부동산을 단독으로 취득하는 사건이 아니라 황성임 지분에 대한 임의경매입니다. 1998년 농소농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임대관계도 없는 것으로 조사되어 등기·임차 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 황성임의 지분이고, 박영애의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다. 게다가 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 써도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 적법하게 행사하면 외부 입찰자는 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경100000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 · 울산광역시 북구 신천동 203-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 및 화장실(부속건물) |
| 토지 | 252.9㎡ · 지목 전 · 현황 대지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유관계 | 박영애 2분의 1 · 황성임 2분의 1 |
| 매각대상 | 황성임 지분 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 246,821,680원 / 59,262,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스마트론에이엠씨대부 / 53,815,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 지분은 남는다
임차인은 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 없는 것으로 확인됩니다. 말소기준은 1998.12.02. 농소농업협동조합 근저당권 14,000,000원이고, 같은 농소농업협동조합의 후순위 근저당권과 주식회사스마트론에이엠씨대부의 황성임 지분 근저당권 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 59,262,000원으로 감정가 246,821,680원의 약 24% 수준이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 지분매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 59,262,000원 | 37,704,716원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,483,400원 | 55,163,301원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 29,038,380원 | 67,384,311원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려간다고 해서 공유지분의 이용·처분 난도가 사라지는 것은 아닙니다. 가격 판단은 단순 할인율보다 공유관계 해소 가능성·실사용 가능성·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,466,716원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농소농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 45,000,000원 | 29,795,284원 |
| 4. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 95,500,000원 중 57,795,284원이 배당되고 37,704,716원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 화장실(부속건물)로 이용 중이며, 주거용 부동산입니다.
- 주위환경. 농소2동행정복지센터 동측 인근으로 단독주택, 주거나지, 아파트 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로변까지 소형차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 252.9㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 700,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 전체 부동산이 아닌 공유지분 취득 구조여서 일반적인 단독소유 주택보다 처분과 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 황성임의 지분매각입니다. 낙찰 후 박영애의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 반드시 고려해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 4회 유찰로 감정가 24% 수준까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 공유관계 해소. 낙찰 후 실제 사용, 협의매수, 지분 처분 등 공유관계를 어떻게 정리할지 사전에 검토해야 합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목 전, 현황 대지로 이용 중이므로 토지·건축물 현황을 원본 자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 현재의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리소멸 = 쉬운 물건”은 아니다
등기만 보면 이 사건은 매수인이 떠안을 금액이 없습니다. 임차인도 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 황성임의 2분의 1 지분만 매각되고, 다른 공유자 박영애의 지분은 남으며, 공유자 우선매수권까지 있습니다. 4회 유찰로 최저가가 59,262,000원까지 낮아졌어도 실거래 비교 자료 없이 가격 자체를 싸다고 단정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 구조 리스크는 큼. 이 사건은 할인율보다 지분 취득 이후의 이용·정리·환금 계획이 먼저 서야 하는 물건입니다.
