울산지방법원 2024타경100000. 등기상 소유자는 박영애와 황성임이 각 2분의 1 지분을 가진 공유관계입니다. 경매개시결정은 황성임 지분 전부에 대해 이루어졌고, 매각물건명세서도 지분매각이라고 명시합니다. 따라서 최저매각가 84,660,000원을 지급해 취득하는 대상은 부동산 전체의 단독소유권이 아니라 경매 대상 공유지분입니다. 박영애의 2분의 1 지분은 별도로 존재합니다.
권리순위 자체는 비교적 명확합니다. 1998년 12월 2일 농소농업협동조합의 채권최고액 14,000,000원 근저당이 말소기준이고, 1999년 농소농업협동조합 근저당과 2021년·2022년 주식회사스마트론에이엠씨대부 근저당, 2024년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 이 ‘0원’은 금전성 인수액을 뜻할 뿐, 지분취득 후 남는 공유관계와 공유자 우선매수권까지 사라진다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경100000 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 · 신천동 203-1 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 현황 단독주택 및 화장실(부속건물) |
| 소유관계 | 박영애 2분의 1 · 황성임 2분의 1 |
| 매각범위 | 황성임 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 246,821,680원 / 84,660,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스마트론에이엠씨대부 / 53,815,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 252.9㎡ · 공부상 지목 ‘전’ · 현황 ‘대지’ · 공시지가 700,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 공유관계는 남는다
임차인 없음. 감정요항표에도 임대관계는 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 1998.12.02. 농소농업협동조합 근저당이며, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정은 금물
감정가는 246,821,680원이고 현재 최저매각가는 84,660,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가 대비 34.3% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 지분매각이고 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,660,000원 | 82,736,120원 | 12,763,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,261,999원 | 57,795,283원 | 37,704,717원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,483,399원 | 40,336,698원 | 55,163,302원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 53,815,889원에 대해 신청채권자 예상 배당이 54,736,120원으로 계산되어 신청채권 기준 충족으로 표시됩니다. 4회 유찰 시에는 29,795,283원, 5회 유찰 시에는 12,336,698원으로 내려가 신청채권이 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,923,880원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농소농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 22,500,000원 | 9,736,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 95,500,000원 중 82,736,120원이 배당되고 12,763,880원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 화장실(부속건물)로 이용 중입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
- 주위환경. 농소2동행정복지센터 동측 인근으로 단독주택, 주거나지, 아파트 등이 혼재한 주택지대이며 주거용 부동산의 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근 도로변까지 소형차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 건물이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 외장타일, 창호는 샷시 창호입니다. 전기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 252.9㎡, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 700,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대지’로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위. 황성임의 2분의 1 지분매각이라는 점을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다. 최저가를 부동산 전체 가격처럼 비교하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에 우선매수권이 명시되어 있으므로 최고가매수신고 이후에도 공유자 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후 박영애 2분의 1 지분과의 공유상태가 남는 구조이므로 사용·관리·처분 단계의 현실적인 협의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격판단. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 지분 자체의 시장가치와 처분 가능성을 기준으로 상한가를 설정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정서와 매각목록에서 실제 취득 범위를 최종 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대지’가 다르므로 해당 차이가 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구와 세금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 등기순위만 보면 단순합니다. 1998년 농소농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권은 소멸하며 임차인도 없어 금전성 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 경매 대상이 황성임의 2분의 1 지분이고, 다른 공유자 박영애의 지분은 남으며, 명세서에는 공유자 우선매수권도 명시되어 있습니다.
현재 최저가는 84,660,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰된 물건이고, 동일 조건 실거래 비교근거도 없어 이 할인율만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 공부상 ‘전’과 현황 ‘대지’의 차이도 함께 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 깨끗하지만, 취득 구조와 환금성은 까다롭다.” 최저가보다 중요한 것은 이 지분을 취득한 뒤 실제로 어떻게 사용하고 처분할 것인지입니다.
