수원지방법원 2025타경53546. 성남시 중원구 성남동 ‘수산리치빌’ 101동 6층 601호, 전용 84.959㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 황명자이고, 이 물건의 권리분석 핵심은 채권자가 아니라 임차인 박성현의 선순위 대항력입니다. 박성현은 2020.10.19. 확정일자를 받고 2020.12.18. 점유를 시작해 2020.12.21. 전입했습니다. 반면 말소기준권리인 이한용의 근저당권은 2021.09.10. 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.

이후 2023.04.25. 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 데이터상 배당요구도 완료되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 452,000,000원 매각을 가정한 예상배당에서는 집행비용 6,920,000원 다음으로 임차인에게 400,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 기준 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 예상 인수액이 44,262,400원, 2회 유찰 시에는 115,569,920원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차보증금의 미배당 인수가 따라붙는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 박성현 본인의 임차권입니다.

박성현은 을구 18번 임차권자이면서 갑구 21번 강제경매개시결정의 채권자로도 표시됩니다. 제공된 분석에는 이 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 포함되어 있습니다. 다만 등기부에는 임대차계약일 2020.10.16., 확정일자 2020.10.19., 점유개시 2020.12.18., 주민등록일 2020.12.21.과 보증금 400,000,000원이 구체적으로 기재되어 있으므로, 입찰 판단에서는 해당 임차권을 단순히 배제하지 말고 매각물건명세서와 관련 원본을 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.

② 유찰해도 총부담이 단순히 줄지 않는다

이 물건은 일반적인 ‘유찰 = 그대로 할인’ 구조와 다릅니다. 대항력 있는 박성현의 보증금이 400,000,000원이기 때문입니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 보증금을 충분히 배당할 수준 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 유찰 이후에는 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 인수보증금이라는 실질취득 구조로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세와 사실상 같은 구간

수산리치빌 101동은 22세대, 2003.06.25. 준공이며 비교 실거래는 모두 전용 84.96㎡입니다. 전체 8건 평균은 468,750,000원이지만, 과거 530,000,000원·540,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.

신건 최저가 452,000,000원은 최근 12개월 평균 453,333,333원의 99.7%입니다. 최신 거래는 2026.05. 480,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 과거 거래군을 비교한 가격 추세는 -5.2%입니다. 따라서 전체 평균 468,750,000원보다 감정가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 회차는 최근 시세와 거의 같은 가격대입니다.

④ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)

제공된 예상배당에서는 임차보증금 400,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실제 배당에서 선순위 항목 등으로 임차보증금 미변제 잔액이 발생하면 대항력에 따라 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

⑤ 말소기준 이후 권리 — 대부분 매각으로 소멸

말소기준은 2021.09.10. 이한용 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 33,690,000원, 성남시 압류, 주식회사오케이저축은행 가압류 10,119,414원, 성남농업협동조합 가압류 300,000,000원, 성남시 압류, 강제경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행·대한생명보험·토마토상호저축은행·성남수정새마을금고·정우석·송도새마을금고의 근저당권과 김태우 전세권 등은 이미 말소된 이력으로 표시됩니다.

다만 박성현 임차권은 단순히 ‘2023년 등기라 후순위’라고 보면 안 됩니다. 임차권등기보다 앞선 실제 전입·점유가 2020년에 이루어졌고 말소기준권리보다 선행하기 때문입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 성남시 중원구 성남동 모란역 동측 인근. 아파트·오피스텔·점포·음식점·상업용빌딩·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 규모. 수산리치빌 101동은 22세대, 2003.06.25. 준공입니다. 비교 실거래는 전용 84.96㎡ 기준 8건입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북측 광대로와 접합니다. 공시지가는 6,824,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.이 기재되어 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음. 급배수·위생·난방·소화·도시가스·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 453,333,333원이며 최근 가격 추세는 -5.2%입니다. 전체 평균 468,750,000원보다 최근 거래 수준을 우선해 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당액 확인. 현재 예상배당상 400,000,000원 전액 변제지만, 실제 배당에서 미변제 잔액이 생기면 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득가로 판단. 1회·2회 유찰의 최저가만 보지 말고 각각 44,262,400원·115,569,920원의 인수 예상액까지 함께 봐야 합니다.
• 박성현의 이중 지위 확인. 박성현은 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 관련 계약·배당요구·명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 8건 평균 468,750,000원보다 최근 12개월 평균 453,333,333원과 최신 거래 480,000,000원, 추세 -5.2%를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
• 소규모 단지 거래성 점검. 22세대 규모이므로 개별 거래 한 건의 영향이 클 수 있습니다. 동일 면적의 최근 실거래 흐름을 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건은 시세 수준, 유찰은 인수금까지 계산”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 452,000,000원 매각 가정에서는 박성현의 400,000,000원 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 둘째, 그 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이므로, 유찰 이후 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당액이 매수인의 부담으로 전환됩니다.

가격도 신건 최저가 452,000,000원이 최근 12개월 평균 453,333,333원의 99.7%로 사실상 같은 수준이고 최근 추세가 -5.2%이므로, 현재 가격을 적극적인 할인 구간으로 해석하기 어렵습니다. 또한 유찰되더라도 선순위 보증금 인수가 늘어나는 만큼 단순한 80%·64% 가격표만으로 매력도를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘배당 후 남는 임차보증금’을 끝까지 계산해야 하는 대항력 임차인형 경매입니다.