수원지방법원 2025타경53573. 분당구 야탑동 아델파크빌 8층 822호입니다. 사건의 권리 기준점은 2022.08.12 주식회사우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 2024.10.08 국 압류, 2025.06.04 성남시 압류, 2025.12.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 소유자는 주식회사엔비이고, 2022.05.03 매매를 원인으로 2022.08.12 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 525,000,000원입니다. 이번 감정가와 최저매각가는 모두 492,000,000원이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 금액만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 219-1 아델파크빌 8층 822호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 장미로 198 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 이용가능성 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 건물 내 제8층 제822호 · 사용승인일 2004.07.27 |
| 소유자 | 주식회사엔비 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 445,665,910원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 말소기준은 2022.08.12 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2016.11.17 주식회사하나은행 근저당권은 2022.08.12 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 국·성남시의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지성 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 최지성 1명입니다. 전입일 2023.05.12는 말소기준권리인 2022.08.12 우리은행 근저당권보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 존재하더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 4.92억, 실거래 비교 없이 ‘저렴’ 판단 금지
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 492,000,000원입니다. 현재 소유자의 2022.05.03 매매 거래가액은 525,000,000원이지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 아닙니다. 따라서 과거 취득가와 감정가만 비교해 현재의 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,680,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차 가정에서 근저당 채권은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중탑초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·연립주택단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 2025.12.16 전입세대확인서상 2023.05.12 전입세대가 확인돼 현황 주거용 오피스텔로 이용될 가능성이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터 내외 장미로, 서측 약 15미터 내외 야탑로205번길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 공시지가는 4,953,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 492,000,000원을 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 최지성의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 이용가능성이 기재돼 있어 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2022.08.12 우리은행 근저당이며, 이후 국·성남시 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각 전 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 최지성의 전입은 2023.05.12로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 신건 최저가 492,000,000원의 경쟁력은 별개의 문제입니다. 현재 확인되는 525,000,000원의 거래가액은 2022.05.03 매매 기록이고, 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
