수원지방법원 2025타경53592. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 5층 505호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 2020.11.24 전입·점유개시·확정일자를 갖춘 박찬수의 임차보증금 290,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.01.19 주식회사인천저축은행의 가압류보다 앞서 있어 원래는 매각만으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 갈립니다. 주택도시보증공사는 2026.04.22 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차 배당표의 계산상 부족분 7,818,000원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이고, 확약을 적용한 실제 권리분석에서는 박찬수 관련 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 505호 · 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 5층 505호 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.01.19 주식회사인천저축은행 가압류 1,000,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 박찬수의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2020.11.24이고 임차권등기는 2022.12.14라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차인 사건입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬수 | 505호 전부 | 290,000,000원 | 2020.11.24 / 2020.11.24 | 대항력 有 우선변제 有 인수 실질 0원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 287,000,000원입니다. 확약을 반영하지 않은 일반적인 대항력 인수 계산이라면 배당 부족분 7,818,000원을 낙찰가에 더해 봐야 하지만, 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로 실질취득은 현재 회차 낙찰가 287,000,000원으로 정리됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 287,000,000원 | 7,818,000원 | 0원 | 287,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,600,000원 | 64,414,400원 | 0원 | 229,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,680,000원 | 109,691,520원 | 0원 | 183,680,000원 |
중요한 점은 확약이 없을 때와 있을 때의 가격 구조가 완전히 다르다는 것입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 하지만 이번 확약을 적용하면 박찬수 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 감정가 287,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 구조만으로 결론 내릴 수 없으므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 박찬수 보증금 | 290,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박찬수 보증금은 282,182,000원이 배당되고 7,818,000원이 남습니다. 통상 선순위 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되지만, 2026.04.22 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 주식회사인천저축은행과 주택도시보증공사의 후순위 미배당 청구액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 약 20m·북측 약 12m·동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 토지의 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 5층 505호이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상이 박찬수 보증금과 일치하는지 매각물건명세서 원문으로 최종 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 확약이므로, 매각 후 실제 말소 절차에 필요한 서류와 이행 조건을 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 박찬수 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 및 인도 상태는 입찰 직전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 287,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리상 실질 인수 0원과 시장가격의 적정성은 별개이므로 주변 오피스텔·근린시설 실거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래 인수형, 확약으로 실질 0원”
이 사건을 확약서 없이 보면 결론은 명확합니다. 박찬수는 2020.11.24 전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원에서는 배당 후 7,818,000원이 남아 매수인 인수문제가 생기는 선순위 대항력 임차인 사건입니다.
그러나 2026.04.22 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 박찬수 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 287,000,000원입니다. 보증기관 승계신고는 동일 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 정리되지만, 감정가 287,000,000원의 가격 적정성까지 증명되는 것은 아닙니다. 이 물건은 확약서의 효력·적용 범위를 원문으로 확인하고, 가격은 별도로 검증하는 사건입니다.
