수원지방법원 2025타경42316. 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층102호입니다. 말소기준권리는 2020.06.09. 안산제일신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 설정된 2022.12.26. 근저당권 147,240,000원과 2025.07.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
이 사건에서 가격을 볼 때 가장 주의할 점은 실거래 표본입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래는 전용 20.06~22.31㎡이고 시세검색 기준면적은 87.5㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 “감정가보다 크게 떨어졌으니 싸다”거나, 반대로 “실거래 평균의 907.1%이니 비싸다”고 단정하기보다는 동일 면적·동일 용도 거래를 별도로 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42316 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층102호 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 뉴한양개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 690,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 733,885,048원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.09. 근저당
임차인 없음. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 2020.06.09. 설정된 안산제일신용협동조합의 840,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2022.12.26. 추가 근저당권 147,240,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 907.1%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 불일치’
고덕시티의 최근 거래 12건 평균은 76,166,666원, 최저 70,000,000원, 최고 80,000,000원이며 최신 거래는 2026.09. 76,000,000원입니다. 하지만 거래 면적은 20.06~22.31㎡이고 시세검색 기준면적은 87.5㎡로 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 21.28㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2026.09 | 21.28㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.09 | 21.28㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.08 | 20.06㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 21.28㎡ | 16 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 20.06㎡ | 13 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 21.28㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 13 | 77,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 76,166,666원 |
수치상 최저매각가 690,900,000원은 최근 12개월 평균 76,166,666원의 907.1%입니다. 그러나 대상 기준면적 87.5㎡와 실제 거래표본의 20.06~22.31㎡가 다르므로 이 비율은 동일 면적의 직접 가격비교로 사용할 수 없습니다. 가격 메리트 판단은 동일 용도·동일 면적 거래 확인 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,309,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 840,000,000원 | 681,591,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 147,240,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 987,240,000원 중 예상배당은 681,591,000원, 미배당은 305,649,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 2,121.0㎡입니다.
- 형상·도로. 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 3,805,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 체크
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 690,900,000원 | 681,591,000원 | 305,649,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 483,629,999원 | 476,393,699원 | 510,846,301원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 338,540,999원 | 333,001,425원 | 654,238,575원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 305,649,000원에서 510,846,301원, 654,238,575원으로 늘어납니다. 반면 제시된 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 배당 부족액에 나타나며, 현재 자료상 이를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 재확인. 현재 거래표본 20.06~22.31㎡와 시세검색 기준면적 87.5㎡가 일치하지 않습니다. 907.1% 수치를 동일 물건 시세비교로 사용하지 마세요.
- 후속 담보권 대조. 2025.10.29. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정을 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당 명의 확인. 최신 등기상 근저당권 이전 내역과 예상배당표의 채권자 표시가 서로 어떻게 연결되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제6구역, 교육환경 관련 보호구역 저촉 여부를 실제 취득·이용계획과 함께 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 시장가 대비 할인 여부를 단정하지 말고 동일 면적·동일 용도 거래를 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교표본 확인이 먼저”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 예상 매수인 인수 0원이고, 2020.06.09. 근저당권이 말소기준입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 49%인 690,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 판단의 핵심 자료인 최근 실거래가 대상 기준면적과 맞지 않기 때문에, 현재 숫자만으로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리는 확인하기 쉽지만 가격은 동일 면적·동일 용도 실거래를 다시 맞춘 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
