전주지방법원 2024타경6439. 전주시 덕진구 진북동 1022-20 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2 건물은 단독주택, 기호 2-1은 주차장과 창고로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유관계는 이거석·이득준·이숙자·이웅자·이익준·주식회사대보경매가 얽힌 공유 구조이고, 2024.11.27. 주식회사 대보경매의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낙찰가가 아닙니다. 최옥자 보증금 40,000,000원과 이거석 보증금 46,000,000원이 모두 2024.11.27.보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 판정되어 있고, 예상배당표에서는 두 보증금 합계 86,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 현재 최저가만 보면 감정가의 70%지만, 실질취득으로 보면 이미 감정가를 넘어섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6439 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20 · 벚꽃4길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 주차장과 창고 |
| 토지 | 대 208.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 공유자 | 이거석, 이득준, 이숙자, 이웅자, 이익준, 주식회사대보경매 |
| 감정가 / 최저가 | 253,345,270원 / 177,342,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시결정 | 주식회사 대보경매 · 2024.11.27. · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 선순위 권리부터 확인
이 분석에서 기준으로 잡힌 권리는 2024.11.27. 경매개시결정입니다. 최옥자는 2016.11.15., 이거석은 2020.05.20. 전입해 모두 그보다 앞섭니다. 두 사람은 각각 40,000,000원, 46,000,000원의 보증금으로 배당요구까지 했지만, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥자 | 1층 | 2016.11.15 | 40,000,000원 | 2025.02.11 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 이거석 | 2층 | 2020.05.20 | 46,000,000원 | 2025.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
등기 쪽에도 별도 확인점이 있습니다. 2023.12.28. 북전주세무서장 관련 압류와 2024.11.13. 희망1자산대부관리유한회사 가압류 13,710,161원은 2024.11.27. 기준보다 앞선 권리로 존속 위험이 표시되어 있습니다. 반면 예상배당에서는 희망1자산대부관리유한회사에 13,710,161원을 전액 배당하는 계산입니다. 이 차이는 낙찰 전 등기와 매각조건을 직접 대조해 정리해야 할 핵심 사항입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 177,342,000원 | 86,000,000원 | 263,342,000원 | 103.9% |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 124,139,399원 | 86,000,000원 | 210,139,399원 | 82.9% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,897,579원 | 86,000,000원 | 172,897,579원 | 68.2% |
현재 회차 최저가 177,342,000원은 감정가의 70%지만, 인수액을 합친 실질취득은 감정가보다 9,996,730원 높습니다. 따라서 현재 가격을 “감정가 대비 30% 할인”으로 해석하면 안 됩니다. 2회 유찰 시 실질취득은 210,139,399원, 3회 유찰 시에는 172,897,579원으로 내려갑니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로 이 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,282,788원 |
| 인수 · 임차인 최옥자 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 이거석 보증금 | 46,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 13,710,161원 | 13,710,161원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사 대보경매 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,349,051원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액 13,710,161원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 임차보증금 86,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구청 남측 인근이며, 일부 대중음식점이 있으나 대체로 정비된 기존 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측과 남측 인근에 태진로와 안덕원로가 지나고, 본건과 접한 도로를 통해 진출입할 수 있어 도로연계와 대중교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용. 기호 2는 단독주택, 기호 2-1은 주차장과 창고 용도로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 208.3㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방형이며 공시지가는 507,000원/㎡입니다.
- 규제. 소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 내부계단 일부 훼손과 일부 벽체·천정 누수가 있어 감정평가상 현상은 양호하지 못한 편입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 감나무 등 4주, 자연석 형태 화단 1식이 포함되고, 1층은 등기상 64.79㎡와 10.635㎡로 구분돼 있으나 외관상 구분이 어려워 일괄 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 177,342,000원 + 임차보증금 인수 86,000,000원 = 263,342,000원입니다.
- 임차인 원본 대조. 최옥자·이거석의 전입, 배당요구, 확정일자, 실제 점유 및 매각물건명세서 기재를 직접 대조하세요.
- 선순위 압류·가압류 확인. 2023.12.28. 압류와 2024.11.13. 가압류의 실제 매각 후 처리와 인수 여부를 원본 등기와 매각조건으로 확인하세요.
- 집행정지 상태 확인. 2026.06.12. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.21. 매각기일의 진행 여부를 확인하세요.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행된 사건임을 전제로 권리관계를 다시 검토하세요.
- 건물 하자 점검. 내부계단 훼손과 벽체·천정 누수 상태를 현장에서 확인하고 보수비를 응찰가에 반영하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물 및 부속물의 실제 현황과 경계를 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “103.9% 실질취득”이 중요하다
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%인 177,342,000원까지 내려왔습니다. 하지만 두 대항력 임차인의 보증금 86,000,000원을 인수하는 계산을 적용하면 실질취득은 263,342,000원, 감정가의 103.9%가 됩니다. 현재 회차를 “감정가보다 30% 싸다”고 평가할 수 없는 이유입니다.
게다가 명세서의 인수권리 해당사항없음 기재와 임차보증금 인수 계산 사이의 확인점, 2023.12.28. 압류와 2024.11.13. 가압류의 처리 문제, 2026.06.12. 집행정지 통지 이력, 건물의 누수·훼손 상태까지 함께 봐야 합니다. 현재 회차는 가격과 권리 모두 원본 확인이 선행돼야 하는 C등급 주의형으로 보는 것이 적절합니다. 추가 유찰 시 실질취득은 내려가지만, 그때도 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액이어야 합니다.
