전주지방법원 2024타경6439. 전주시 덕진구 진북동 1022-20의 토지와 건물로, 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택, 제시외 건물은 주차장과 창고로 이용 중입니다. 이 사건은 주식회사 대보경매가 신청한 공유물분할을 위한 경매이고, 2024.11.27 경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다.
가격만 보면 1회 유찰로 최저매각가가 177,342,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인 최옥자와 이거석이 있고, 각각 40,000,000원과 46,000,000원의 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 177,342,000원 + 86,000,000원 = 263,342,000원입니다. 낙찰가만 보는 것과 실제 부담액 사이에 큰 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6439 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 벚꽃4길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 제시외 주차장·창고 |
| 토지 | 대 · 208.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 253,345,270원 / 177,342,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 소유관계 | 이거석, 이득준, 이숙자, 이웅자, 이익준, 주식회사대보경매 공유 |
| 경매 원인 | 2024.11.27 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 주식회사 대보경매 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리를 따로 봐야 한다
말소기준은 2024.11.27 경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.12.28 북전주세무서장 관련 압류와 2024.11.13 희망1자산대부관리유한회사 가압류 13,710,161원은 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 반면 2024.11.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 86,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최옥자 | 1층 | 2016.11.15 | 40,000,000원 | 2025.02.11 | 대항력 有 우선변제권 無 전액 인수 승계 아님 |
| 이거석 | 2층 | 2020.05.20 | 46,000,000원 | 2025.02.26 | 대항력 有 우선변제권 無 전액 인수 승계 아님 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 표시돼 있고 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준인 2024.11.27보다 앞서 대항력이 인정되며, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표에서는 두 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고 보증금 86,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 177,342,000원 | 86,000,000원 | 263,342,000원 |
| 2회 유찰 시 | 124,139,399원 | 86,000,000원 | 210,139,399원 |
| 3회 유찰 시 | 86,897,579원 | 86,000,000원 | 172,897,579원 |
이 사건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 “총액 고정형”까지는 아니지만, 회차가 내려가도 86,000,000원의 인수 부담이 그대로 남습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금인 실질취득이어야 합니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,282,788원 |
| 인수 · 임차인 최옥자 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 이거석 보증금 | 46,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 13,710,161원 | 13,710,161원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사 대보경매 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,349,051원 |
예상배당상 희망1자산대부관리유한회사 청구금액 13,710,161원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 임차보증금 86,000,000원은 배당에서 빠져 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이고 제시외 건물은 주차장과 창고로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 연와조 및 시멘트블럭조 슬라브지붕 2층으로, 내부계단 일부 훼손과 일부 벽체·천정 누수가 있어 현상은 양호하지 못한 편입니다.
- 입지. 전주시 덕진구청 남측 인근에 위치하고, 일부 대중음식점이 있으나 대체로 기존 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측과 남측 인근 태진로·안덕원로를 통해 일반·순환 대중교통편을 이용할 수 있고 도로 연계와 대중교통 편의성은 대체로 무난한 편입니다.
- 토지. 대 208.3㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 소로3류와 접합니다. 공시지가는 507,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 177,342,000원이 아니라 임차보증금 86,000,000원을 합친 263,342,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 최옥자 40,000,000원, 이거석 46,000,000원은 모두 대항력 있음·우선변제권 없음·배당 0원·매수인 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 선순위 권리 재확인. 2023.12.28 압류와 2024.11.13 가압류가 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시돼 있어 원문 확인이 필수입니다.
- 명세서 문구 대조. “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 구조화된 권리·배당 정보 사이에 차이가 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 내부계단 일부 훼손, 일부 벽체·천정 누수가 기재돼 있어 수선 부담을 현장 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 감나무 등 4주, 자연석 형태 화단 1식이 감정평가에 포함돼 있습니다.
- 집행 상태. 2026.06.12 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로 현재 절차 진행 여부도 매각기일 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 86,000,000원 인수
이 물건은 한 번 유찰돼 최저매각가가 177,342,000원까지 내려왔지만, 가격의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 2명의 보증금 86,000,000원이 전액 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 263,342,000원입니다. 감정가 253,345,270원보다 높은 부담입니다.
여기에 말소기준 이전의 압류·가압류가 인수로 표시돼 있고, 건물도 내부계단 훼손과 벽체·천정 누수가 기재돼 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “유찰됐으니 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 현재 회차는 가격보다 인수관계 확인이 먼저이고, 권리와 건물 상태를 원문에서 다시 대조해야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
