춘천지방법원 2025타경50704. 춘천시 요선동의 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 1층은 제일크리닝과 일산식당, 2층은 PC토랑, 3층은 사무실과 단독주택으로 이용 중이며 지하 1층 근린생활시설은 공실입니다. 말소기준은 2019년 5월 31일 설정된 춘천농업협동조합 근저당권 804,000,000원입니다. 이후의 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 적시되어 있습니다.
임차관계도 기준권리와의 선후가 명확합니다. 네 임차인의 전입일은 2019.11.13부터 2022.06.17 사이로 모두 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정 역시 네 명 모두 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 합계 77,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 요선동 10-1, 10-11 · 서부대성로44번길 9 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 2개호 · 2층 근린생활시설 1개호 · 3층 사무실 및 단독주택 · 지하 1층 근린생활시설 공실 |
| 소유자 | 이덕례 · 지분 9분의 3 및 9분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 1,932,866,800원 / 1,932,866,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천농업협동조합 / 759,456,306원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
2001년 설정된 춘천봉의새마을금고 전세권 40,000,000원은 2014.02.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.05.31 을구 3번 근저당권 804,000,000원입니다. 2023.05.26 후순위 근저당권 108,000,000원, 2025.05.20 임의경매개시결정, 2025.06.13 김부섭 가압류 14,159,200원은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 두 근저당권은 2026.02.05 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 대항력은 전원 없음
| 임차인 / 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병호 1층 약 75평 · 일산식당 | 2022.06.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2025.08.22 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 홍기성 1층 약 13평 · 세탁소(제일세탁) | 2022.02.03 확정일자 2025.08.22 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사필란트로피커뮤니케이션선(김홍진) 3층 약 50평 · 사무실 | 2021.03.11 | 2,000,000원 | 45,454원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이동훈 2층 전부 · PC방 | 2019.11.13 | 45,000,000원 | 600,000원 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
네 명 모두 말소기준일 2019.05.31 이후 전입했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없으므로 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인은 4명입니다. 보증금 합계는 77,000,000원이나, 제공된 권리판정상 네 명 모두 대항력이 없고 매각물건명세서에도 인수권리가 명시되어 있지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 감정가 100%, 인수액은 0원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,932,866,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 1,932,866,800원입니다. 가격 자체가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하기보다, 제공된 유찰 시나리오에 따라 매각가격과 배당구조가 어떻게 바뀌는지를 보는 것이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,932,866,800원 | 0원 | 984,978,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,546,293,440원 | 0원 | 602,271,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,237,034,752원 | 0원 | 296,105,204원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,932,866,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,728,668원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 춘천농업협동조합 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 춘천농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김부섭 | 14,159,200원 | 14,159,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 984,978,932원 |
채권자 총 청구액 926,159,200원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여 984,978,932원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시청 북서측 인근으로 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 제일크리닝·일산식당, 2층은 PC토랑, 3층은 사무실 및 단독주택으로 이용 중이고 지하 1층 근린생활시설은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 3층이며, 3층 단독주택 부분에는 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 260.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재정비촉진지구·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.31 을구 3번 근저당권이 기준입니다. 네 임차인의 전입일이 모두 그 이후인지 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 4명이 영업·점유 중인 구조이므로 낙찰 후 인도 및 점유 정리 일정을 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김병호·홍기성·이동훈은 배당요구 사실이 확인되며, 주식회사필란트로피커뮤니케이션선(김홍진)은 현황조사상 점유 내역을 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계를 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1,932,866,800원, 1회 유찰 1,546,293,440원, 2회 유찰 1,237,034,752원이며 세 경우 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동요인. 예상배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 신건 가격과 점유 정리
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.31 근저당권이 말소기준이고, 네 명의 실제 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 낙찰가와 같은 1,932,866,800원이고, 별도 권리 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 1층 상가 2개호, 2층 PC방, 3층 사무실과 단독주택이 결합된 근린시설 + 토지이고 실제 임차인도 4명입니다. 현재는 감정가 100%의 신건이므로 권리의 안전성과 가격 판단을 분리해야 합니다. 권리상 핵심은 “인수 없음”, 입찰 실무의 핵심은 “점유관계와 제시외 건물 확인, 그리고 어느 가격에서 응찰할지”입니다.
