춘천지방법원 2025타경50981. 춘천시 효자동 640-6의 상가 + 토지로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2000.12.02. 설정된 춘천동부새마을금고의 채권최고액 154,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 2019.10.23. 채권최고액 65,000,000원 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 등기상 소유자는 김인수·김철수·김춘자·김택수가 각각 4분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 적혀 있고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 따라서 등기상 인수 부담보다 실제 점유·임대차 내용을 정확히 대조하는 것이 이 사건의 실무상 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50981 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 640-6 · 춘천로 205 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 대 · 140.7㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 김인수·김철수·김춘자·김택수 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 478,422,360원 / 478,422,360원 (신건) |
| 청구액 | 95,998,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2000.12.02. 춘천동부새마을금고 근저당권입니다. 2019.10.23. 추가 근저당권과 2025.11.05. 임의경매개시결정, 김인수 지분에 대한 국·춘천시의 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 1층일부 및 2층 전부 · 1층 음식점 및 2층 창고 | 2023.07.26 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김철수 | 미상 | 2011.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2000.12.02.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가서에도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 계약 내용과 점유 범위는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,422,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,184,224원 |
| 을구 1번 근저당권 · 춘천동부새마을금고 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 춘천동부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,238,136원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 219,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 252,238,136원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 구조는 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 478,422,360원 | 219,000,000원 | 252,238,136원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 382,737,888원 | 219,000,000원 | 157,579,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 306,190,310원 | 219,000,000원 | 82,103,646원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 2회 유찰 시까지 두 근저당권의 채권최고액 합계 219,000,000원이 모두 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저매각가 478,422,360원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 배당표만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔호광장교차로 북동측 인근이며, 주위는 상업용·업무용 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 140.7㎡의 대지이며 일반상업지역, 상업용, 평지, 가로장방, 광대세각입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김지영·김철수의 보증금, 계약기간, 실제 점유 범위와 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 대항력은 없지만 현재 영업·창고·주거 사용 여부와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 김인수 지분에 국과 춘천시의 압류가 있으므로 실제 배당에서는 당해세 등 조세채권을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저매각가만으로 시세 대비 가격 경쟁력을 판단하지 말고 상가·주택 복합 이용 상태와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 임대차와 가격 확인이 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2000.12.02. 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 상가와 주택이 함께 이용되는 물건이고, 김지영·김철수의 점유가 확인된 반면 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 점유자는 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 임대차계약과 명도 과정은 별개의 확인 대상입니다. 또한 비교 실거래 시세가 없어 현재 최저매각가의 가격 매력도는 단정하지 않는 것이 타당합니다. 권리관계는 정리형, 최종 판단의 핵심은 임대차 실사와 가격 검증입니다.
