수원지방법원 2025타경43108. 평택시 신장동 대준블루온3 8층 805호, 전용 39.11㎡ 아파트입니다. 주택도시보증공사가 240,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 등기부를 보면 일반적인 근저당권 말소형 경매와 다른 문제가 드러납니다. 말소기준권리인 경북 신용보증재단 가압류보다 앞서 송광호 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리로 볼 수 없으며, 실제 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 확인해야 합니다.
동시에 임차인 박준영은 2021.09.13 전입했고 2021.08.30 확정일자를 갖췄습니다. 가압류가 설정된 2022.06.03보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도, 그만큼 임차보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층 805호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.11㎡ · 지상 13층 중 8층 |
| 소유자 | 최성옥 (2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.03 · 갑구 6번 · 경북 신용보증재단 가압류 7,077,480원 |
| 선순위 권리 | 2022.05.20 · 갑구 5번 · 송광호 소유권이전청구권 가등기 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 가등기와 임차권을 따로 봐야 한다
갑구 5-1번에는 송광호의 가등기상 소유권이전청구권에 대한 국가의 압류도 기재되어 있습니다. 처분청은 남양주세무서장이며, 해당 압류의 기재와 가등기 자체의 실체적 효력은 구분해서 확인해야 합니다. 을구 1번 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2023.10.19에 접수됐지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기 순위만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 805호 전부 · 주거(임차권등기) |
240,000,000원 | 전입 2021.09.13 점유개시 2021.09.14 확정 2021.08.30 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
미배당 잔액 인수 |
박준영은 2021.08.30 임대차계약 및 확정일자를 갖췄고, 2021.09.13 주민등록, 2021.09.14 점유개시 기록이 있습니다. 임차권등기는 2023.10.19 접수됐으며 우선변제권 행사 요건도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 감정가의 괴리
대준블루온3는 91세대 규모로 2017.11.06 사용승인된 단지입니다. 대상 물건의 전용면적은 39.11㎡입니다. 단지 거래 전체 평균은 222,666,666원이지만, 과거 거래와 다른 전용면적의 거래가 함께 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 거래 평균은 126,000,000원(2건)으로 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.08㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 35.6㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.11 | 35.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 42.08㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼합 | 2건 | 126,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 222,666,666원 |
2025.07에는 대상과 동일한 전용 39.11㎡, 10층이 290,000,000원에 거래됐습니다. 그러나 이후 2026.05에는 35.6㎡가 140,000,000원, 2026.07에는 42.08㎡가 112,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래 2건은 대상과 면적이 달라 직접적인 동일 평형 시세로 확정할 수는 없지만, 단지 내 가격 하락 추세를 확인할 수 있는 중요한 참고 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 박준영 · 보증금 우선변제 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경북 신용보증재단 · 가압류 | 7,077,480원 | 7,077,480원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 240,000,000원 | 28,202,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 예상배당 기준입니다. 임차인 박준영의 보증금은 전액 변제되는 것으로 계산되어 해당 임차보증금의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 240,000,000원 중 28,202,520원만 배당받는 것으로 산출되어 있습니다. 채권자 전체 예상 미배당액은 211,797,480원입니다. 다만 일반 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 별개이며, 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금 사이의 대위·승계관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 가등기에 따른 권리 위험도 이 배당액에 포함되지 않습니다.
회차별 실질취득 부담
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 280,000,000원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 224,000,000원 | 19,936,000원 | 243,936,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 179,200,000원 | 64,108,800원 | 243,308,800원 |
실질취득 부담 = 예상 매각가 + 임차보증금 예상 인수액. 배당 추정에 따른 금액으로, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 가등기 관련 위험 역시 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄역(전철 1호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다. 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 남측으로 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 13층 건물의 8층 805호입니다. 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비·소화전설비·기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·송탄 관광특구이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 송신초교 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재는 2025.08.26~2026.08.25 기간 중 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 한 내용입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 91세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래와 과거 동일 면적 거래 사이 가격 차이가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.6회로 나타나므로 현재 가격의 시장 수용성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 송광호 명의 갑구 5번 가등기의 실질을 확인해야 합니다. 신탁원부, 가등기 관련 계약 및 등기원인, 담보가등기 해당 여부, 본등기 가능성, 매각 후 말소 여부를 검토해야 합니다.
- 가등기상 권리 압류 확인. 갑구 5-1번 국가 압류와 가등기 자체의 법적 관계, 처분청 남양주세무서장의 압류가 매각 이후 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 여부. 박준영의 보증금 240,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 배당요구와 임차권등기의 처리 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사 청구액 240,000,000원과 임차인 박준영의 보증금 사이에 대위변제·채권승계 관계가 있는지 원본 서류를 대조해야 합니다. 같은 채권을 중복하여 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
- 실질취득가 기준 판단. 1회 유찰 시 매각가 224,000,000원에 예상 인수액 19,936,000원, 2회 유찰 시 매각가 179,200,000원에 예상 인수액 64,108,800원을 함께 고려해야 합니다.
- 가격 하락과 비교 거래 확인. 최근 거래 추세는 -47.9%입니다. 최근 12개월 평균은 다른 전용면적의 거래를 포함하므로, 대상과 같은 39.11㎡의 추가 실거래 및 호별 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 및 부대비용 확인. 내부 상태, 실제 점유관계, 기계식주차장 이용조건, 체납 관리비, 소음 및 명도 관련 비용을 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일·권리 변동을 확인하고, 선순위 가등기는 별도 법률 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도, 실질취득가는 그대로일 수 있다”
이 물건은 권리와 가격 양쪽 모두에서 신중한 접근이 필요한 사례입니다. 먼저 2022.05.20 접수된 선순위 가등기는 매수인의 소유권 취득에 영향을 줄 수 있어 그 실질과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다. 여기에 대항력 있는 임차인 박준영의 보증금 240,000,000원이 별도로 존재합니다.
신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 추정되지만, 유찰되면 낙찰가 하락분을 미배당 보증금 인수액이 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 실질취득 부담은 약 240,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 126,000,000원을 크게 웃도는 수준입니다. 최근 단지 거래 추세도 -47.9%로 하락하고 있으며, 비교 표본에 면적 차이가 있다는 점까지 감안하면 감정가나 과거 거래가격만을 근거로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 선순위 가등기 성격 및 말소 가능성의 확인, 임차보증금의 실제 배당·인수 구조 검증, 최근 시세에 기초한 실질취득가 재평가가 모두 선행되어야 한다는 것입니다. 단순한 유찰 횟수나 최저매각가 하락만으로 가격상 이점이 생기는 물건은 아닙니다.
