수원지방법원 2025타경43160. 평택시 용이동 491-8의 4층 405호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.05.07. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자 역시 195,000,000원입니다. 임차권자이자 경매채권자인 최진성의 임차보증금과 신청채권액이 모두 같은 금액이기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2023.05.10. 국의 압류입니다. 그 뒤 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 전입일자를 주민등록초본상 2021.04.09.로 적고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 전액배당된다는 계산과, 유찰 뒤 미배당 잔액의 인수가능성을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-8 4층405호 · 경기도 평택시 현신6길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 내 4층 405호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.07. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최진성 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.05.10. 국의 압류입니다. 서울특별시의 2024.01.31. 압류와 2025.12.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 1번 주택임차권은 2025.05.01. 등기됐지만, 매각물건명세서에는 주민등록초본상 전입일자가 2021.04.09., 확정일자가 2021.03.29.로 기재돼 있습니다. 이 때문에 명세서는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 최진성 | 405호 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 전입 2025.05.15. 명세서상 주민등록초본 2021.04.09. 확정 2021.03.29. | 대항 가능성 명시 배당요구 미배당 잔액 인수 가능 |
최진성은 보증금 195,000,000원의 임차권자이며 배당요구를 했습니다. 동시에 2025.12.10. 강제경매개시결정의 채권자도 최진성입니다. 관련 메모에는 이 동일성이 가장임차인 여부나 관계인 가능성 확인이 필요한 요소로 표시돼 있으므로, 임대차의 실체와 채권 발생원인을 원본에서 대조하는 것이 중요합니다.
③ 회차별 배당 — 유찰되면 미배당이 바로 생긴다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 195,000,000원 | 0원 | 41,826,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 5,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 43,719,360원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 최진성 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,826,000원 |
현재 회차 241,000,000원 가정에서는 신청채권 195,000,000원이 전액 배당되고 41,826,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트단지·주상복합건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 38번국도 북측 인근이며 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 안성I.C 톨게이트가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 확인됐습니다.
- 도로. 서측 폭 15미터 정도의 포장도로, 동측 폭 6미터 정도의 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 보행자전용도로·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 주민등록초본상 전입일자 2021.04.09.를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 현재 회차는 미배당 0원이지만 1회 유찰 시 5,699,200원, 2회 유찰 시 43,719,360원이 미배당됩니다.
- 임차인·채권자 동일성 확인. 최진성이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 전입일 불일치 확인. 임차인 정리의 2025.05.15.와 명세서상 주민등록초본 2021.04.09.가 다르므로 주민등록초본 원본을 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 실제 사용상태와 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·주민등록초본·배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 현재 회차와 유찰 이후를 다르게 봐야 한다
이 사건의 핵심은 현재 최저가에서는 배당이 충분하지만, 유찰되면 임차보증금 미배당이 생긴다는 점입니다. 241,000,000원 가정에서는 최진성의 195,000,000원 청구가 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 5,699,200원, 2회 유찰 시에는 43,719,360원이 미배당됩니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있으므로, 유찰가 하락 자체를 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
특히 명세서상 주민등록초본 전입일 2021.04.09.는 말소기준 압류일 2023.05.10.보다 앞섭니다. 따라서 이 물건은 단순 말소형이 아니라 배당 결과에 따라 인수액이 달라지는 임차권 검증형으로 접근해야 합니다. 현재 회차는 전액배당 계산이 성립하지만, 이후 회차에서는 낙찰가와 미배당 잔액을 함께 계산하는 것이 핵심입니다.
