* 매수인 인수 0원은 현재 배당 추정 결과입니다. 근저당권 이전등기 및 임대관계 확인이 완료된 확정 인수액을 의미하지 않습니다.

수원지방법원 2025타경43194. 평택시 지산동 805-11 소재 지산동주상복합 1동 2층 201호가 경매 대상입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고와 감정평가서에는 공부상 오피스텔, 실제 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다.

소유자는 신석봉이며, 2014년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 과거 한국양봉농업협동조합 명의로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 삼성카드의 가압류와 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

여기서 주목할 부분은 과거 근저당권에 말소 표시가 존재하면서도 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 확인된다는 점입니다. 현재 산출상 말소기준은 삼성카드 가압류이지만, 해당 근저당권의 실제 말소 여부에 따라 권리 판단과 배당순서가 달라질 수 있으므로 단순한 무인수 물건으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권의 최종 상태가 핵심

2014년 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 96,000,000원으로 설정되었습니다. 현재 등기 정보에는 기존 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2026년 6월 16일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 등기도 존재합니다.

임차인 관련: 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현황 확인도 외부 관찰 등에 의존하고 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 주택임대차 또는 상가건물임대차 관계가 존재하는지, 전입·사업자등록·확정일자 및 보증금이 있는지를 별도로 확인해야 합니다. 현재 정보만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 92.1%라는 숫자의 한계

확인되는 거래는 문영스카이빌1동 관련 2021년 11월 거래 1건입니다. 비교 대상 면적은 77.23㎡로, 경매 물건의 비교 기준 면적 76.98㎡와 유사합니다. 그러나 거래 시점이 오래되었고 표본이 단일 거래이므로 현재 가격 수준을 대표한다고 보기 어렵습니다.

과거 거래가 208,500,000원과 비교하면 최저가는 92.1%입니다. 다만 이 비율은 현재 시장가격 대비 할인율이 아니라 2021년 단일 거래가격 대비 비율입니다. 최근 거래를 통해 검증된 시세가 아니므로 이를 근거로 가격 메리트가 확보되었다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

아래는 현재 산출된 배당 추정액입니다. 근저당권 이전등기와 신청채권액이 배당에 적절히 반영되었는지 확인되지 않았으므로, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 신청채권자는 별도 확인 항목으로 표시했으며 위 매각대금 배분 합계에는 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당금액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확정이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 192,000,000원입니다. 유찰 시 매각가격이 낮아지는 시나리오는 다음과 같습니다.

* 회차별 인수 0원과 소유자 잔여액은 기존 배당 추정 결과를 표시한 것입니다. 신청채권자 배당 누락 및 임대관계 미확인 사항이 해소되기 전에는 확정 금액으로 사용할 수 없습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 근저당권과 임차인의 권리관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 입찰가보다 먼저 인수 여부, 점유관계, 실제 용도, 현재 시세를 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 생활편의시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 송탄역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2014.01.09 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 북측으로 소로2류에 접합니다. 토지면적은 241.0㎡, 공시지가는 2,080,000원/㎡입니다.
• 규제. 송탄 관광특구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 조건도 확인해야 합니다.
• 환금성. 거래 비교 대상은 8세대 규모로 파악되며, 확인된 실거래는 과거 단일 거래에 그칩니다. 거래 빈도와 최근 가격 수준을 충분히 판단하기 어려우므로 매각·임대 수요를 개별적으로 조사할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2014.10.22 한국양봉농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 관계를 등기사항전부증명서에서 직접 확인하세요.
• 말소기준 및 배당순서 재검증. 삼성카드 가압류를 말소기준으로 판단한 결과가 선순위 근저당권의 실제 등기 상태와 일치하는지 확인하세요.
• 신청채권자 배당 확인. 한국양봉농업협동조합의 청구액 45,511,567원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고 배당 추정을 수정하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인하고, 전입세대·사업자등록·확정일자·보증금·대항력 여부를 조사하세요.
• 공부상 용도 검증. 공부상 오피스텔과 현황 다세대주택의 차이를 확인하고, 건축물대장 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 최근 시세 확보. 2021년 거래 1건에 의존하지 말고 최근 유사 물건의 실거래, 현재 매물가격, 임대 수요를 확인하세요.
• 비교 대상 확인. 지산동주상복합과 문영스카이빌1동이 동일 건물 또는 적절한 비교 대상인지 주소 및 건축물대장으로 확인하세요.
• 현장 및 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기사항전부증명서를 대조하고 관리비 체납과 내부 상태도 점검하세요.

맺으며 — “과거 시세 대비 할인보다, 권리 확정이 우선”

이 물건의 신건 최저가는 192,000,000원으로, 확인된 2021년 거래가격의 92.1%입니다. 그러나 비교 거래가 오래된 단일 사례여서 현재 시세보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 삼성카드 가압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 2014년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전등기를 대조해야 합니다. 임의경매 신청채권액이 예상배당에서 빠져 있는 점도 중요한 확인 사항입니다.

아울러 공부상 오피스텔과 실제 다세대주택이라는 이용상태 차이, 미확인 임대관계, 과거 단일 거래에 의존한 가격 비교까지 고려하면 현재는 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 물건입니다. 최저가 자체보다 실제 인수관계와 현시점의 적정 취득가격을 먼저 검증하는 것이 중요합니다.