수원지방법원 2025타경43212. 평택시 이충동 서정스마트빌듀오1차 12층 1211호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 소유자는 강유형이며 2022.10.15 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.07.01 등기된 정유진의 주택임차권 120,000,000원과 2025.12.16 강제경매개시결정입니다.
과거 국민은행 근저당권 76,320,000원은 2022.06.23 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 권리 기준은 2025.12.16 강제경매개시결정이고, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계가 핵심입니다. 정유진은 전입 2022.06.22, 확정일자 2022.05.19, 보증금 120,000,000원으로 선순위에 해당합니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약서로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 정유진의 룰상 미배당액은 존재하지만 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 456-1 서정스마트빌듀오1차 12층 1211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 25.06㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 강유형 · 2022.10.15 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,459,236원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 범위와 미상 임차인을 분리해야 한다
2016.04.21 설정됐던 국민은행 근저당권 76,320,000원은 2022.06.23 이미 말소됐습니다. 이후 정유진의 임차권등기가 2024.07.01 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.12.16입니다. 안산시 압류는 2026.07.22 접수돼 경매로 소멸합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정유진 · 1211호 전부 | 2022.06.22 / 2022.05.19 | 120,000,000원 | 우선변제 확약 적용 |
| 이근호 | 2025.04.24 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세의 142.4%
서정스마트빌듀오1차의 전용 25.06㎡ 안팎 최근 12개월 실거래 12건 평균은 65,291,666원이고, 최신 거래는 2026.07 65,000,000원입니다. 최저매각가 93,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.4%이므로, 권리 문제를 제외해도 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.06㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 25.06㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 25.06㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 23.24㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 25.06㎡ | 12 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 24.11㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 25.06㎡ | 10 | 62,500,000원 |
| 2026.03 | 24.31㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 24.11㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 23.27㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 65,291,666원 |
최근 거래 범위는 60,000,000원~78,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 93,000,000원으로 실거래 최고가 78,000,000원보다도 높고, 최신 거래 65,000,000원 및 최근 12개월 평균 65,291,666원보다도 높습니다. 따라서 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 120,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 126,459,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정유진 보증금 부족분은 29,074,000원이나, 확약으로 이 금액은 정유진에 한해 실질 인수 0원입니다. 별도 임차인 이근호의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며 철골철근콘크리트구조, 15층 중 12층입니다.
- 입지. 서정리초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북측으로 중로1류 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,888,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 서정스마트빌듀오1차는 225세대, 2016.02.29 준공이며 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정유진 확약 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 이근호 보증금 확인. 전입은 2025.04.24이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 계약관계와 점유 여부 확인이 핵심입니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 93,000,000원이 최근 12개월 평균 65,291,666원의 142.4%이므로 신건 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
- 배당구조 확인. 주택도시보증공사 청구 126,459,236원은 현재 가정 매각가에서 배당 0원으로 계산돼 배당관계가 단순하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 해결”과 “전체 권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 섞지 않는 데 있습니다. 정유진은 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권자이고 신건 배당만 보면 29,074,000원이 남지만, 2026.06.09 확약으로 정유진의 실질 인수는 0원입니다. 반면 이근호는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 그대로 남습니다.
가격도 별도의 경고 신호입니다. 감정가와 최저가는 93,000,000원인데 최근 12개월 실거래 평균은 65,291,666원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 142.4%인 만큼 신건을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 정유진 확약의 효력 확인, 이근호 보증금·점유 확인, 최근 시세 대비 응찰가 검증이 모두 필요한 사건입니다.
