수원지방법원 2025타경43241. 평택시 장안동 ‘평택장안마을코오롱하늘채’ 1024동 14층 1402호, 전용면적 비교 기준 84.9448㎡ 아파트입니다. 소유자는 김인숙이며 2013년 7월 9일 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017년 2월 16일 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 우리금융캐피탈 근저당권 2건, 정완수 근저당권과 전세권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리만 깨끗하다고 바로 가격 메리트가 생기는 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 320,000,000원인데, 동일 단지·유사 면적 최근 12건의 평균 거래가는 284,500,000원, 최신 거래는 284,000,000원입니다. 실질취득액 3.20억은 최근 평균보다 35,500,000원 높고, 데이터상 최근 거래 최고가 305,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2017.02.16 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 79,200,000원이고, 2023.08.14 변경등기에는 채권최고액 30,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 79,200,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈 근저당권 132,000,000원·48,000,000원, 정완수 근저당권 75,000,000원, 정완수 전세권 5,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 거래구간을 웃돈다

평택장안마을코오롱하늘채는 1,943세대, 2013.04.22 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.88~84.94㎡ 최근 12건이며, 최근 12개월 평균 거래가는 284,500,000원입니다.

최근 거래 범위는 265,000,000원~305,000,000원이고 평균은 284,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 320,000,000원은 최근 평균의 112.5%입니다. 최신 거래 284,000,000원보다도 36,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 회차는 최근 시세 이상 가격으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

채권총액 339,200,000원 중 채권자 예상배당은 314,720,000원이며, 미배당액은 24,480,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 장안동 국제대학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 14층 1402호입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
• 규제. 어린이공원·완충녹지·유수지·중로2류 일부 저촉, 상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 표기는 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한정된 것으로 기재되어 있습니다.
• 규모와 거래. 1,943세대 단지로 최근 비교 가능한 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 실질취득액 320,000,000원은 최근12개월 평균 284,500,000원보다 높습니다. 최근 실거래와 응찰가를 직접 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 256,000,000원, 2회 유찰 204,800,000원입니다. 회차별 가격과 시장 거래가의 관계를 다시 확인하세요.
• 점유관계. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문·부재였습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 말소기준 변경등기. 2017년 서안성농업협동조합 근저당은 최초 79,200,000원에서 2023년 변경등기에 30,000,000원이 기재되어 있습니다. 최신 등기 원문과 배당요구 관계를 대조하세요.
• 배당 한계. 현재 가정에서도 정완수 근저당 일부와 전세권이 미배당으로 남지만, 제공된 분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가 내용, 실제 점유 및 매각 직전 권리변동을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 시세 이상”

이 사건의 구조는 명확합니다. 2017년 서안성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 320,000,000원은 최근12개월 평균 284,500,000원의 112.5%, 최신 거래 284,000,000원보다 36,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세보다 높은 입찰 기준가를 어떻게 볼 것인지에 있습니다. 아울러 감정평가상 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았으므로 현장 점유 확인도 함께 필요합니다.