춘천지방법원 2025타경51073. 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리에 위치한 희망삼보아파트 가동 505호입니다. 전용면적은 37.43㎡이며, 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층에 자리합니다. 소유자는 임연희, 경매 신청채권자는 김승주이고 청구액은 32,000,000원입니다.

권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 2022.05.09. 우리금융저축은행 가압류입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

하지만 임차인 김승주는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 확정일자와 임차권등기도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 소멸되지 않는다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 말소기준권리 이후에 등기된 임차권이라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

과거 설정되었던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2011.03.15. 말소되었고, 문소자 및 이순옥의 근저당권도 각각 2010.03.04.와 2020.05.15. 말소되었습니다. 현재 경매에서 검토할 핵심은 가압류보다 앞선 김승주의 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3,200만원의 행방

실명이 확인되는 임차권자는 김승주입니다. 별도로 나타나는 '기사항전' 표기는 전입일과 확정일자가 김승주와 동일하고 보증금도 확인되지 않아, 독립된 임차인인지 기재상 중복·오류인지 원본 대조가 필요합니다. 별도 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

김승주가 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 등장한다는 점은 원인채권의 동일성, 배당요구 및 실제 임대차관계를 확인해야 할 사항입니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 예상배당에서도 같은 보증금 채권을 별도의 독립 채권처럼 중복 지급하지 않도록 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일면적 거래가 아니다

희망삼보아파트는 1990.12.01. 준공된 46세대 규모의 단지입니다. 수집된 실거래는 총 5건으로, 최근 12개월 평균은 76,000,000원입니다. 감정가 44,000,000원은 이 평균의 57.9%에 해당합니다.

다만 이 비율을 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 분석 대상은 전용 37.43㎡인데, 실거래 표본은 모두 다른 면적입니다. 특히 최근 거래 2건은 55.31㎡와 84.49㎡로 구성되어 있어 동일평형 시세를 직접 나타내지 않습니다.

전체 5건 평균은 73,600,000원이고, 최근 12개월 평균은 76,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 비교 지표는 +5.6%지만 면적 구성이 달라 대상 전용 37.43㎡의 가격 상승률로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)

*경매신청채권자 김승주는 임차권자 김승주와 동일인입니다. 위 예상배당에서는 임차보증금 32,000,000원을 먼저 지급하고, 신청채권 명목으로 다시 지급하지 않습니다. 청구액 합계와 미배당액을 해석할 때 동일 채권의 중복계상 여부를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 검토 대상입니다.

신건 매각가 44,000,000원에서는 집행비용 1,192,000원을 공제하고도 김승주에게 보증금 32,000,000원 전액 배당이 가능합니다. 이 예상이 실제 배당에서도 유지된다면 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 것이 아니다

이 물건에서 유찰은 단순한 가격 인하가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 3,200만원이 매각대금에서 전부 배당되는지에 따라 매수인의 추가 인수 부담이 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 홍천군청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·군사시설 제한보호구역·역사문화환경보존지역 등이 관련됩니다. 공시지가는 350,300원/㎡입니다.
• 환금성. 46세대 규모의 1990년 준공 단지입니다. 확인된 거래는 면적이 다른 5건으로, 대상 전용 37.43㎡의 직접적인 가격 검증이 제한됩니다. 소형 주택이라는 특성과 거래 표본의 부족을 함께 고려해야 합니다.
• 내부 상태. 소유자 및 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가 당시 표준적인 설비상태와 외부관찰, 도면 등을 기초로 평가되어 실제 구조·이용상태와 차이가 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수조건. 을구 8번 김승주의 임차권등기는 보증금 전액 변제 여부에 따라 소멸 여부가 달라집니다. 입찰 회차별 배당 가능액을 반드시 재확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금. 김승주는 임차권자이면서 신청채권자입니다. 동일인의 보증금 채권과 신청채권을 중복 계산하지 않도록 원인채권과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 표기. '기사항전'이라는 별도 표기는 김승주와 전입·확정일자가 같습니다. 실제 독립된 임차인인지, 원문 기재 오류인지 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 신건과 1회 유찰은 보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원이나, 2회 유찰 시에는 예상 인수액 4,746,880원을 낙찰가에 합산해야 합니다.
• 동일면적 시세 확보. 현재 확인되는 실거래는 모두 전용면적이 다릅니다. 전용 37.43㎡의 직접 비교사례를 확보하지 않고 평균 시세와의 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 현장 및 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했던 물건입니다. 실제 상태와 수리 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 실제 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당관계 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 보라”

홍천 희망삼보 505호는 말소기준권리 이후의 가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김승주가 중요한 물건입니다. 보증금은 32,000,000원이고, 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

신건 44,000,000원과 1회 유찰 35,200,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가는 28,160,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금 4,746,880원이 남아 실질취득액은 32,906,880원이 됩니다.

가격 판단에도 주의가 필요합니다. 최근 실거래 평균 76,000,000원은 대상보다 면적이 큰 아파트의 거래를 포함한 수치입니다. 따라서 신건 최저가가 그 평균의 57.9%라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 동일하고, 별도 점유자 표기의 실체도 확인해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 권리분석보다 배당 검증과 동일면적 시세 확보가 선행되어야 합니다. 유찰 후 낮아진 금액만 보지 말고, 실제 미배당 보증금까지 합산한 취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.