수원지방법원 2025타경43248. 평택시 신장동 더팰리스스위트 에이동 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 오진우이며 2021.02.04. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.18. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.02.02. 주민등록과 2021.02.03. 점유개시를 가진 한국토지주택공사 임차권은 원래 대항력이 있는 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.04.02. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증금 120,000,000원 전부를 배당받지 못하는 회차가 생겨도 해당 임차권 때문에 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고 1건은 승계·보증기관 성격의 신고로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 595-2 더팰리스스위트 에이동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 · 방2·거실·주방/식당·욕실·다용도실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 오진우 · 2021.02.04. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,769,395원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차·승계 신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주거용 건물 204호전부 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 有 주민등록 2021.02.02. | 有 확정일자 2021.01.14. · 배당요구 | 실질 0원 2026.04.02. 대항력 포기·말소 확약 |
말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.07.18. 접수됐고, 임차권의 주민등록은 2021.02.02., 점유개시는 2021.02.03.이므로 시간 순서만 보면 명백히 선순위입니다. 2023.08.16. 임차권등기까지 마쳤고 보증금은 120,000,000원입니다. 그러나 확약이 해당 임차권에 직접 적용되므로 배당 부족액이 생기더라도 그 부족액을 매수인이 떠안지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔고, 신건은 최근 평균의 153.1%
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 84,250,000원이고 최신 거래는 2025.06. 97,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -27.2%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 54.94㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.04 | 54.94㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 54.94㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 54.94㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.94㎡ | 4건 | 84,250,000원 |
전체 12건 평균은 105,279,166원이지만 최근 12개월 평균은 84,250,000원으로 더 낮습니다. 최저매각가 129,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.1%이고, 최신 거래 97,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균만 놓고 가격을 평가해선 안 되며, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 813,500,000원 | 6,394,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 146,769,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에 6,394,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당액은 953,875,395원이며, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 집합건축물현황도면상 방2·거실·주방/식당·욕실·다용도실·발코니 구조입니다. 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 주위환경. 신장근린공원 북서측 인근으로 유사 유형의 도시형생활주택·다세대주택·연립주택 등이 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 더팰리스스위트(A동) 28세대, 사용승인일 2011.12.22.입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대 1,134.0㎡, 평지·부정형이며 남서측·남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 864,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 84,250,000원, 최신 거래 97,000,000원이며 최근 흐름은 -27.2%입니다. 신건 최저가 129,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
- 실제 임차인 구분. 한국토지주택공사 신고는 승계·보증기관 성격으로 분류되며 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 현황점유는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 105,279,166원보다 최근 12개월 평균 84,250,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름이 -27.2%인 만큼 과거 고가 거래만으로 감정가 129,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 유찰 시 인수액 착시 주의. 시뮬레이션상 1회 유찰 시 19,044,800원, 2회 유찰 시 39,326,080원의 부족액이 계산되지만, 해당 임차권은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부구조 및 상태 재확인이 요구됐으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 확약과 가격을 분리해서 보는 것입니다. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원 임차권은 주민등록이 말소기준보다 앞서 원래 대항력이 있지만, 서울보증보험 주식회사의 2026.04.02. 확약으로 대항력 포기와 임차권 말소가 약정돼 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 감정가와 신건 최저가는 129,000,000원으로 최근 12개월 평균 84,250,000원의 153.1%입니다. 최신 거래도 97,000,000원이고 최근 흐름은 -27.2%입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험이 확약으로 크게 해소된 것과 별개로, 신건 가격은 최근 시장 수준보다 높은 사건입니다. 판단의 중심은 인수위험보다 가격에 둬야 합니다.
