수원지방법원 2025타경43257. 평택시 팽성읍 안정리 캐피토리움 3층 321호로 표시된 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 권준현이 2018.11.21 소유권을 취득한 직후 같은 날 국민은행이 채권최고액 210,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2024년에 설정된 두 건의 가압류와 2025.12.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 230,000,000원 중 집행비용 4,020,000원, 국민은행 근저당 210,000,000원, 엔에이치농협캐피탈 15,980,000원이 배당되고 경북 신용보증재단에는 배당액이 없습니다. 총 채권 미배당액은 60,427,896원이지만, 이는 채권자 측 미회수액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 35-1 캐피토리움 3층321호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정쇼핑로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 권준현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 194,235,182원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.11.21 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이에 앞선 갑구 1번 한국자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 갑구 2번에서 권준현에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류 22,207,896원, 경북 신용보증재단 가압류 54,200,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가격 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 230,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 230,000,000원이지만, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 60,427,896원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 105,783,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 142,068,696원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 권리관계에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 시세 자료가 없으므로 184,000,000원이나 147,200,000원 역시 그 자체만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 22,207,896원 | 15,980,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 54,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 286,407,896원 중 채권자 배당 합계는 225,980,000원, 미배당은 60,427,896원입니다. 집행비용과 채권 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 하며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 용도·입지·목적물 확인 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위치. 평택시 팽성읍 안정리 소재 평택시립팽성도서관 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층~지상14층 건물이며 사용승인일은 2018.10.26입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·옥내소화전·승강기·시스템에어컨 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(로데오거리)이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용되고 공시지가는 2,964,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 12미터, 북서측 약 10미터, 남동측 약 6미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성. 321호와 감정요항의 312호 표기가 서로 다르므로 호수·도면·등기 표제를 최우선으로 대조하세요.
- 점유관계. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 현장 점유자와 전입·사업자등록 현황을 확인하세요.
- 말소기준. 2018.11.21 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 230,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일·유사 용도 거래를 별도 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 병존하므로 건축물대장상 용도와 실제 이용의 적법성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 60,427,896원은 채권자 미회수분이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 목적물 확인은 별개”
이 사건은 권리 흐름만 보면 말소기준이 분명합니다. 2018.11.21 국민은행 근저당 이후의 두 건의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에 필요한 실거래 자료는 없어 신건 최저가 230,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 사건 소재지의 321호와 감정요항의 312호가 서로 달라 목적물 대조가 필요하고, 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수권리보다 목적물·점유·가격 검증입니다.
