수원지방법원 2025타경43265. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 있는 공장·사무실 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사피디티이며, 건물 등기상 해창리 338-2 및 338-3에 걸쳐 있습니다. 감정평가상 이용상태는 공장 및 사무실이고, 가동·나동·다동·라동 건물이 확인됩니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 토지의 이용 가능성, 건물별 상태, 설비 및 사업용 부동산으로서의 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

권리관계의 중심은 2017.06.23 설정된 한국산업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 14,000,000,000원이며, 이후 근로복지공단 가압류와 평택시·국민건강보험공단 압류, 한국전력공사 가압류 등이 남아 있습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 과거 회생절차 및 다수의 권리 말소 이력이 있어 현재 등기와 매각 관련 서류의 대조가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 한국산업은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 9번 한국산업은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 중소기업은행·한국씨티은행 등의 근저당권 및 이후 여러 담보권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 과거 회사 회생절차와 관련하여 설정된 보전처분도 회생절차 폐지결정 확정에 따라 말소됐습니다.

현재 남아 있는 근로복지공단 가압류, 평택시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 한국전력공사 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 매각에 의한 권리 소멸을 전제로 하면 매수인에게 승계되는 등기상 권리금액은 0원으로 분석됩니다.

② 점유·임차인 — 실제 확인 임차인 1명

현황조사에서 P동 2층을 사용하는 임차인 1명이 확인됩니다. 전입일이 말소기준 근저당권 설정일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 현재 확인된 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사상 확인된 임차인과 별개로 공장 전체의 실제 사용·점유 현황을 조사해야 하며, 인수 보증금이 없다는 사실이 곧바로 건물 전체의 명도 부담이 없다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 검토 — 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

본건은 감정가와 최저매각가가 모두 22,301,131,110원인 신건입니다. 다만 동일하거나 유사한 공장·토지의 비교 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 토지면적 15,174㎡의 산업용 부동산은 토지 가치뿐 아니라 건축물의 노후도, 설비의 활용 가능성, 공장시설의 상태, 인허가 및 실제 임대수요 등에 따라 적정 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 최저매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,301,131,110원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 평택시 및 국민건강보험공단의 압류는 실제 채권액과 법정 우선순위를 별도로 확인해야 합니다. 경매신청 채권자에 대한 회차별 배당 표시와 근저당 예상배당의 관계도 원본 기록으로 검증해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화

회차가 진행되어 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액과 소유자 잔여금이 감소합니다. 그러나 본건의 말소기준권리 이후 등기권리와 확인 임차인의 관계를 전제로 하면, 예상 미배당금이 발생하더라도 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 삼정펄프 평택공장 북동측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장과 제조업소, 남측의 농촌마을 및 농경지가 혼재하는 지역이며, 북동측으로 고덕국제신도시가 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 평택제천고속도로, 북동측으로 평택고덕 IC가 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 면적은 15,174㎡이며 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,023,000원/㎡입니다.
• 규제. 철도보호지구 및 가축사육제한구역에 저촉되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 도로구역 접함 여부와 시설 변경 및 증축 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물. 가동·나동·다동·라동 건물이 있으며 감정평가상 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 전기설비 및 승강기 설비 등이 조사됐습니다.
• 환금성. 제조업·산업시설 매수자를 대상으로 하는 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 인허가 적합성, 건물 상태, 설비 활용도 및 토지 이용조건 등이 매수 수요와 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 건축물 현황 — 공부와 실제 상태의 차이

매각물건명세서에는 건축물의 구조 및 지붕 표시와 관련한 차이가 명시되어 있습니다. 이는 단순한 명칭 차이로 취급하기보다 매각 범위와 건물 상태를 확인해야 하는 사항입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 신청채권자 권리관계 확인. 한국산업은행의 근저당권과 에이치에프디오이유동화전문유한회사의 경매신청 관계를 현재 등기부 및 사건기록에서 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물 및 제시외 건물을 매각물건명세서와 감정평가서의 목록별로 대조하세요. 건물 등기상 해창리 338-2 및 338-3의 표시도 확인이 필요합니다.
• 점유·명도 확인. P동 2층 임차인의 실제 점유상태와 공장 전체 사용자를 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 건축물 실사. 가동·다동의 지붕 및 구조 차이, 라동의 층수 정정사항, 각 건물의 보존 상태와 설비 가동 가능성을 확인하세요.
• 토지 규제 검토. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등과 관련된 건축·시설변경 제한사항을 확인하세요.
• 세금·공과금 확인. 평택시 및 국민건강보험공단의 압류 관련 채권액과 우선배당관계를 확인하고, 미납 관리비·공과금·당해세 등 추가 비용 가능성을 조사하세요.
• 실거래·사업성 검증. 감정가만을 기준으로 매수가격을 결정하지 말고, 유사 공장·토지 거래사례, 실제 임대 가능성, 유지·보수 비용 및 처분 가능성을 검토하세요.
• 배당 추정 검증. 추정배당표에 반영되지 않은 압류채권과 세금의 우선순위, 신청채권자 및 근저당권자 사이의 배당관계를 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 물건 자체는 별도 검증”

본건은 한국산업은행의 2017년 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 예상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 물건은 공장·사무실 및 토지 15,174㎡를 포함하는 산업용 부동산이며, 신건 최저매각가는 22,301,131,110원입니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 제시외 건물과 공부·현황 차이, 토지 규제, 공장 전체의 점유관계 등도 검증해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만 가격 적정성과 현장 위험은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 말소기준권리와 채권승계 관계를 확인하고, 매각 범위·건축물 상태·실제 매수 수요를 검토한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.