수원지방법원 2025타경43273. 경기도 평택시 오성면 양교리의 토지와 공장 이용 건물입니다. 감정평가상 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·화장실, 2층은 사무실·식당·화장실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지, 토지면적 2,710㎡, 계획관리지역이며 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,707,916,000원입니다.
등기 흐름의 핵심은 2010.04.22 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 삼영화학공업주식회사·포리머월드주식회사 등의 근저당과 신용보증기금·국·박대열·한국전력공사·김경수 등의 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 양교리 449-17 · 등기 부동산: 양교리 449-17, 467-29, 970-3 · 오성북로 122 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 철골조 샌드위치판넬지붕 지상 2층 |
| 토지 | 공장용지 · 2,710㎡ · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사케이아이씨 |
| 감정가 / 최저가 | 2,707,916,000원 / 2,707,916,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,597,235,144원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010.04.22 중소기업은행
말소기준권리는 을구 7번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000,000원이며 채무자는 주식회사케이아이씨입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개이므로, 아래 임차인 확인이 핵심입니다.
임차인 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남훈 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 2,707,916,000원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 2,166,332,800원, 2회 유찰 시 1,733,066,240원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 현재 최저가나 향후 유찰가가 시장가격 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,707,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,479,160원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼영화학공업주식회사 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 포리머월드주식회사 | 300,000,000원 | 278,436,840원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 661,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 96,395,020원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김수용 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이필구 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 정홍중 | 130,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 박대열 | 35,568,998원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 44,022,980원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 김경수 | 68,321,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,826,008,997원 중 예상배당 2,678,436,840원, 미배당 1,147,572,157원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오성초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장과 농경지가 소재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·화장실, 2층은 사무실·식당·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,710㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 357,200원/㎡입니다.
- 이용제한. 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)이 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재. 2025.08.26~2026.08.25, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한다는 조건으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 남훈 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 말소기준권리보다 앞서는 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해야 하며, 해당 시 후순위 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 공장·토지의 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 임차인’ 확인이 먼저
이 물건은 등기부만 보면 구조가 분명합니다. 2010.04.22 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 남훈의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 대항력 및 실제 인수 위험은 아직 확정되지 않았습니다.
또한 신건 최저가 2,707,916,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지를 판단할 실거래 비교자료가 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 1,147,572,157원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기의 소멸 여부보다 임차인 권리 확인, 당해세 확인, 일괄매각·제시외 건물 범위, 공장·토지 시세 검증을 선행하는 것이 핵심입니다.
