춘천지방법원 2026타경10. 홍천군 영귀미면 후동리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 위 아스팔트슁글지붕 2층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 심야전기 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다. 등기상 현재 소유자는 이기재이고, 2014년 동면농업협동조합 근저당 90,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준 뒤인 2017년 한상교 근저당 45,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 실무 위험은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서상 목록3에 농지취득자격증명이 필요하고 미제출하면 보증금이 몰수되며, 그 목록3은 공부상 ‘전’이지만 현황은 ‘도로’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 121 · 후동길199번길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 건물은 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이기재 |
| 감정가 / 최저가 | 145,969,640원 / 145,969,640원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 74,004,501원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 참고 | 보전관리지역 · 확인된 토지면적 378㎡ · 공시지가 45,000원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 소유자 이기재는 2011.08.18 소유권을 이전받았고, 2014.03.19 동면농업협동조합이 채권최고액 90,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준입니다. 이후 2017.09.22 한상교의 채권최고액 45,000,000원 근저당과 2026.01.20 영귀미농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 신건 100%
이 사건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 145,969,640원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 주변 거래시세 대비 저렴한지 여부를 데이터상 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,969,640원 | 135,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 116,775,712원 | 114,340,852원 | 20,659,148원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 93,420,569원 | 91,338,999원 | 43,661,001원 |
유찰이 진행되면 배당받지 못하는 채권액이 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권 미배당은 곧바로 매수인 승계액으로 바뀌는 구조가 아닙니다. 다만 이 표는 권리·배당 관점의 시뮬레이션일 뿐, 시세 대비 적정 입찰가를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,969,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,843,575원 |
| 1. 근저당 · 동면농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한상교 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,126,065원 |
현재 최저가 기준 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외하고 두 근저당의 채권최고액 합계 135,000,000원이 전액 배당되며 8,126,065원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 농취증·현황 차이 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 물건(관정 등)이 포함된 일괄매각입니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 지상에 소재하는 ‘컨테이너’는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 지붕 현황 차이. 목록2는 공부상 ‘판넬지붕’이나 현황은 ‘판넬지붕 위 아스팔트슁글지붕’입니다.
- 목록3 현황 차이. 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 영귀미면 후동리 ‘후동저수지’ 서측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 기호 1·3까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 2층으로 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱 샤시 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 심야전기 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현 최저가 145,969,640원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록3에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수됩니다. 입찰 전에 관할 행정기관 확인이 우선입니다.
- 현황 도로 확인. 목록3은 공부상 ‘전’이지만 현황은 ‘도로’이므로 실제 이용관계와 경계, 농취증 처리 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 매각·제외 범위 확인. 제시외 건물 및 관정 등은 포함되지만 목록1 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 대상물을 구분해야 합니다.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현황조사와 명세서 원문에서 점유·임대관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가를 곧바로 ‘저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다. 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역의 이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 현황’이 더 어렵다
등기부만 보면 이 사건은 단순합니다. 2014년 동면농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 조건, 공부상 ‘전’과 현황 ‘도로’의 차이, 컨테이너 매각 제외, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리를 얼마나 싸게 정리하느냐’가 아니라 농취증을 실제로 발급받을 수 있는지, 매각 대상과 현황이 일치하는지, 그리고 145,969,640원이 지역 시장에서 합리적인 가격인지를 입찰 전에 확인하는 것입니다. 권리는 비교적 단순하지만 실무 확인사항이 많아, 신건 가격만 보고 접근하기에는 신중함이 필요한 물건입니다.
